Objektbeschreibung
Ca. 42 m² große Drei-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses von ca. 1906 mit Kellerraum.
Lage
Herne-Mitte mit zentraler urbaner Infrastruktur und guter ÖPNV-Anbindung.
Investmentanalyse
Derzeit SKIP. Vor einer Neubewertung müssen Originalgutachten, Grundbuch, WEG-Unterlagen, Belegung und Innenzustand geprüft werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote in Herne-Mitte liegen überwiegend deutlich über dem Auktionspreis; wegen des unbekannten Zustands wird der unabhängige As-is-Wert nur mit niedriger Sicherheit auf 20.000 bis 55.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herne-Mitte | 36 m² | 49.000 € | 1.361,11 €/m² | 1900 | Link |
| A | Herne-Mitte | 46,69 m² | 59.000 € | 1.263,65 €/m² | 1896 | Link |
| B | Herne-Mitte | 71 m² | 79.000 € | 1.112,68 €/m² | 1904 | Link |
| C | Bochumer Straße 37, Herne-Mitte | 79,74 m² | 155.000 € | 1.943,82 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herne-Mitte | 42 m² | 315 € | 7,5 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Vinckestraße 49, Herne-Mitte | 41,1 m² | 321 € | 7,81 €/m²/Monat | 1951 | Link |
| B | Westring 15, Herne-Mitte | 52,36 m² | 414 € | 7,9 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Herne gesamt | — | — | 7,28 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Je nach Zustand grob 10.000 bis über 100.000 EUR; belastbare Kostenermittlung derzeit nicht möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude stammt aus der Zeit um 1906; Zustand und Instandhaltungsbedarf sind unklar.
Gutachten, Protokolle und Bauteilprüfung vor Gebot prüfen.Elektro, Leitungen, Heizung, Bad, Fenster und Feuchte sind nicht ausreichend dokumentiert.
Innenbesichtigung und technische Prüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Die Fallquellen nennen 9.000 EUR, während das vorgegebene Parserfeld 529.376 EUR nennt.
Originalunterlagen beim Gericht verifizieren.Das Grundstück ist in einer Herner Vorkaufsrechtssatzung aufgeführt.
Grundbuch und aktuelle Ausübungslage bei der Stadt prüfen.Leerstand, Mietverhältnis und Besitzlage sind unbekannt.
Miet- und Besitzunterlagen sowie Räumungslage prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen 529.376 EUR Parserfeld und 9.000 EUR Fallquellen beim Verkehrswert.
- Auction time conflict: 09:30 in parser context versus 11:30 in auction date record.
- Vollständiges Gutachten konnte nicht inhaltlich seitenweise verifiziert werden.
- Belegung, Mietvertrag, Hausgeld, Rücklagen und WEG-Beschlüsse unbekannt.
- Innenzustand und Sanierungsumfang unbekannt.
- Aktuelle Ausübung oder Nichtausübung des kommunalen Vorkaufsrechts ungeklärt.