Objektbeschreibung
Vermietetes Mehrfamilienhaus mit ca. 211 m² Wohnfläche auf 677 m² Grundstück, drei Garagen und Außenstellplatz.
Lage
Heidkamp ist ein etablierter Wohnstandort in Bergisch Gladbach mit Nähe zur Innenstadt, Grünbereichen und guter regionaler Verkehrsanbindung.
Investmentanalyse
Kauf nur bei deutlichem Risikoabschlag und nach Klärung von Verkehrswert, Wertgrenzen, Mietverhältnissen und baulichem Zustand. Vorläufige Entscheidung: CONSIDER.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Heidkamp-Angebote für vergleichbare Mehrfamilienhäuser liegen grob bei 2.693 bis 3.075 EUR/m², allerdings bei besserem oder abweichendem Zustand. Die unabhängige As-is-Schätzung liegt bei 480.000 bis 625.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Heidkamp, Bergisch Gladbach | 215 m² | 579.000 € | 2.693 €/m² | 1975 | Link |
| A | Heidkamp, Bergisch Gladbach | 208,11 m² | 640.000 € | 3.075 €/m² | 1969 | Link |
| B | Heidkamp, Bergisch Gladbach | 86 m² | 295.000 € | 3.430 €/m² | 2000 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Heidkamp, Bergisch Gladbach | 86 m² | 955 € | 11,1 €/m²/Monat | 1961 | Link |
| B | Heidkamper Straße 6, Heidkamp | 38 m² | 420 € | 11,05 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Ahornweg, Heidkamp | 43 m² | 460 € | 10,7 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine realistische Standardinstandsetzung sollte vorläufig ein Budget von etwa 180.000 bis 360.000 EUR reserviert werden; bei verdeckten Schäden sind höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Mehrere Wohnungen, ein Kellerbereich und zwei Garagen waren nicht zugänglich.
Vor Gebot vollständige Innenbesichtigung und Bausachverständigenprüfung organisieren.Die Gebäudehülle erscheint energetisch und konstruktiv uneinheitlich und veraltet.
Dach, Fassade, Decken, Fenster und Feuchte fachtechnisch untersuchen lassen.Heizung und technische Anlagen können teilweise veraltet sein; eine Prüfung war wegen fehlender Zugänglichkeit nicht vollständig möglich.
Heizung, Elektro, Leitungen und Warmwasser je Einheit prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Mieten, Mietverträge, Rückstände und die genaue Belegung sind nicht belegt.
Mietverträge, Mieterliste, Rückstände und Betriebskostenabrechnungen anfordern.Ein Sekundärportal erwähnt eine mögliche Belastung aus früherer gewerblicher Nachbarnutzung; Primärbestätigung fehlt.
Grundbuch, Baulasten- und Altlastenregister sowie Versteigerungsbedingungen prüfen.Verkehrswert und Wertgrenzenangaben sind zwischen Parserkontext und Primärdatensatz widersprüchlich.
Unmittelbar vor dem Termin die aktuelle gerichtliche Bekanntmachung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verify the conflicting official value: EUR 421,000 versus parser-reported EUR 529,376.
- Verify whether statutory 5/10 and 7/10 bid limits apply.
- Determine auction attempt number.
- Obtain current rent roll, leases, arrears and occupancy details.
- Inspect inaccessible apartments, basement section and garages.
- Verify land-register, easement, building-burden and contaminated-sites information.
- Confirm whether the reported former-industrial-use burden is actually recorded.
- Obtain contractor estimates for heating, electrical, roof, façade and moisture work.