Objektbeschreibung
Freistehende, vollständig unterkellerte Villa von 1882 mit ca. 224 m² Wohnfläche auf 449 m² Grundstück.
Lage
Die Adresse liegt in zentraler Kasseler Lage mit grundsätzlich guter innerstädtischer Infrastruktur und Nachfrage nach Altbauwohnungen.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie rechtlicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle Vergleichsangebote im Vorderen Westen liegen bei etwa 2.100 bis 3.500 EUR/m², sind jedoch überwiegend besser modernisierte Wohnungen. Der objektspezifische Marktwert wird niedriger angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Vorderer Westen, Kassel | 190,4 m² | 595.000 € | 3.125 €/m² | — | Link |
| A | Vorderer Westen, Kassel | 105 m² | 370.000 € | 3.524 €/m² | — | Link |
| B | Vorderer Westen, Kassel | 82 m² | 269.000 € | 3.280 €/m² | — | Link |
| B | Kassel-Mitte | 357,7 m² | 749.000 € | 2.094 €/m² | 1958 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Vorderer Westen, Kassel | 100,3 m² | 1.590 € | 15,85 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Vorderer Westen, Kassel | 100 m² | 970 € | 9,7 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Vorderer Westen, Kassel | 112 m² | 980 € | 8,75 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Vorderer Westen, Kassel | 118 m² | 1.200 € | 10,17 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Standard- bis umfassende Sanierung wahrscheinlich; Kostenunsicherheit hoch.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Mögliche Feuchte in Keller und Außenwänden kann hohe Sanierungskosten verursachen.
Feuchte- und Abdichtungsprüfung durch Sachverständigen durchführen.Das historische Gebäude dürfte energetischen Nachholbedarf haben.
Energetische Bestandsaufnahme und Sanierungsfahrplan beauftragen.Die Genehmigungslage des Dachgeschosses ist ungeklärt.
Baugenehmigung und Brandschutzunterlagen vor Gebot prüfen.Risse und altersbedingte Bauteilrisiken sind möglich.
Tragende Bauteile und Fassade fachkundig untersuchen lassen.Rechtliche Risiken
Für den Dachgeschossausbau besteht möglicherweise keine vollständige Genehmigung.
Bauakte und Nutzungszulässigkeit vor Gebot prüfen.Es ist nicht bekannt, ob Wohnungen vermietet, eigengenutzt oder leerstehend sind.
Miet- und Besitzverhältnisse vor Gebot klären.Die überlieferten Verkehrswertangaben stimmen nicht überein.
Verbindlichen Wert aus der amtlichen Bekanntmachung bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verbindlicher Verkehrswert: 524.000 EUR versus 529.376 EUR in parser data.
- Aktuelle Belegung, Mietverträge und Besitzverhältnisse unbekannt.
- Innenbesichtigung und vollständige technische Zustandsprüfung fehlen.
- Genehmigungsstatus des Dachgeschossausbaus ungeklärt.
- Energetischer Zustand und Heizungsdetails nicht verifiziert.
- Keine verifizierte Originalaufnahme als Medienreferenz ausgewählt.