Objektbeschreibung
120,5 m² große Maisonettewohnung aus 2001 mit Garage/Stellplatz und Sondernutzungsrecht Garten.
Lage
Ruhige Wohnlage in Solingen-Gräfrath mit historischem Ortskern, Waldflächen, Tierpark Fauna und guter Anbindung an A46, Wuppertal und Düsseldorf.
Investmentanalyse
Kauf nur mit ausreichender technischer und rechtlicher Prüfung. Ein Gebot bis etwa 275.000 EUR erscheint angemessen; oberhalb von 320.000 EUR wird das Risiko nicht ausreichend vergütet.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Gräfrather Angebotsvergleiche stützen eine mittlere Marktspanne von etwa 330.000 bis 405.000 EUR im Ist-Zustand, mit deutlicher Streuung nach Qualität und Ausstattung.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Obere Holzstraße, Solingen-Gräfrath | 130 m² | 350.000 € | 2.692,31 €/m² | 2001 | Link |
| A | Solingen-Gräfrath | 72 m² | 215.000 € | 2.986,11 €/m² | 1963 | Link |
| A | Solingen-Gräfrath | 93 m² | 239.000 € | 2.569,89 €/m² | 1940 | Link |
| A | Schlagbaumer Straße 170, Solingen-Gräfrath | 94 m² | 359.000 € | 3.820,21 €/m² | 1983 | Link |
| B | Gräfrather Markt, Solingen | — | — | 2.510 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Untere Dammstr. 10, Solingen-Gräfrath | 78 m² | 680 € | 8,72 €/m²/Monat | 1930 | Link |
| B | Solingen-Gräfrath | 70 m² | 950 € | 13,57 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Oberhaaner Straße 39, Solingen-Gräfrath | 75 m² | 599 € | 7,99 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Solingen-Gräfrath | — | — | 9,47 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für einen realistischen Standardfall sind grob 35.000 bis 75.000 EUR zu budgetieren; Worst-Case-Risiken können darüber liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Fußbodenheizung funktioniert nicht; die Kosten können Wohnung und Gemeinschaftseigentum betreffen.
Fachtechnische Prüfung und WEG-Unterlagen einsehen.Die Warmwasserbereitung ist ausgefallen und muss technisch geprüft und voraussichtlich erneuert werden.
Fachbetrieb mit Prüfung und Kostenvoranschlag beauftragen.Am Balkon bestehen Abdichtungs- und Belagsmängel mit möglichem Folgeschadenrisiko.
Balkon fachtechnisch untersuchen und WEG-Kostenverteilung klären.Rechtliche Risiken
Eine Baulast Nr. 9611 ist eingetragen; Löschung und Auswirkungen müssen bestätigt werden.
Aktuellen Baulastenauszug beschaffen und juristisch prüfen.Nachlassverwaltung und Zwangsverwaltung sind eingetragen; die genaue Rang- und Löschungslage muss geprüft werden.
Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen vor dem Termin einsehen.Hausgeld, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen sind offen und können den Erwerber wirtschaftlich belasten.
WEG-Unterlagen und Verwalterauskunft vor Gebotsabgabe einholen.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte Teilungserklärung, Miteigentumsanteile und Zuordnung der Garage/des Stellplatzes nicht geprüft.
- Hausgeld, Instandhaltungsrücklage, Rückstände und Sonderumlagen nicht verifiziert.
- Baulast Nr. 9611 und Rang-/Löschungslage der Rechte in Abteilung II müssen vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Innenzustand und tatsächliche Reparaturkosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung durch den Bieter unsicher.
- Parserangabe 529.376 EUR steht im Konflikt mit den primären Gerichtsdaten 374.000 EUR.