Objektbeschreibung
Stark sanierungsbedürftige Doppelhaushälfte mit rund 104 m² Wohnfläche auf zwei Flurstücken mit insgesamt 9.995 m².
Lage
Ländlich geprägte Wohnlage in Essen-Fischlaken mit Nähe zum Baldeneysee und Ruhrtal; konkrete Mikrolagevorteile sind wegen der unvollständigen Adressangabe nur eingeschränkt beurteilbar.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei deutlich unter dem unabhängigen Marktwert liegendem Gebot und nach technischer sowie rechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Fischlaken liegen für deutlich bessere Bestandsobjekte überwiegend über 4.000 EUR/m². Wegen Zustand und Rechtsunsicherheiten wird der As-is-Marktwert niedriger angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Essen-Fischlaken | 120 m² | 499.000 € | 4.158,33 €/m² | 1936 | Link |
| A | Essen-Fischlaken | 156,5 m² | 695.000 € | 4.440,89 €/m² | 1973 | Link |
| B | Essen-Fischlaken, Hespertal | 203 m² | 700.000 € | 3.448,28 €/m² | — | Link |
| C | Essen-Fischlaken | 167,32 m² | 739.400 € | 4.419 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Essen-Fischlaken | 103 m² | 1.300 € | 12,62 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Essen-Fischlaken | 45,43 m² | 540 € | 11,89 €/m²/Monat | 1951 | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario ist eine Standard- bis Vollsanierung. Die Gutachtenschätzung von rund 78.000 EUR deckt nicht alle verdeckten Schäden, Entsorgungs- und Abwasserrisiken ab.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Innenbereiche und mehrere Bauteile sind stark sanierungsbedürftig.
Vollständige technische Untersuchung vor Gebot.Die Entwässerungssituation und Rechte des Nachbarhauses müssen technisch und rechtlich geklärt werden.
Genehmigungen, Wartung und Leitungsrechte prüfen.Garten, Hof und Nebenanlagen sind verwildert beziehungsweise teilweise baufällig.
Entsorgungs- und Rückbaukosten ermitteln.Rechtliche Risiken
Eine Neubebauung darf wegen der Außenbereichslage nicht unterstellt werden.
Verbindliche Bauvoranfrage beziehungsweise Baurechtsauskunft einholen.Die Nutzung zweier Räume im Nachbargebäude ist rechtlich nicht eindeutig dokumentiert.
Grundbuchunterlagen und Bewilligung rechtlich prüfen.Die Grundstückszufahrt liegt nicht vollständig auf dem Bewertungsgrundstück.
Zufahrts- und Erschließungsrechte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parserwert 529.376 EUR und Gutachten/ZVG-Portal 370.000 EUR.
- Vollständiger Innenzustand und verdeckte Schäden nicht abschließend bekannt.
- Bebaubarkeit beziehungsweise Ersatzneubau im Außenbereich ungeklärt.
- Genehmigungs- und Funktionsstatus der Kleinkläranlage zu prüfen.
- Zufahrtsrecht über Flurstück 60 nicht vollständig verifiziert.
- Umfang der Rechte an zwei Räumen im Nachbargebäude unklar.
- Konkrete Hausmietangebote in Fischlaken waren unzureichend; Mietmarktbedarf bleibt verfeinerungsbedürftig.