Objektbeschreibung
Ca. 96 m² große Erdgeschosswohnung mit fünf Zimmern, Loggia und Kellerraum; Innenbesichtigung nicht möglich.
Lage
Brackel ist ein etablierter Dortmunder Wohnstandort mit lokaler Infrastruktur und ÖPNV-Anbindung. Aktuelle Vergleichsangebote zeigen ein mittleres Bestandswohnungsniveau, jedoch mit breiter Streuung nach Zustand und Ausstattung.
Investmentanalyse
Nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag und ausreichender Renovierungs- und WEG-Reserve interessant. Ein Gebot über 190.000 EUR wird nicht empfohlen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote in Brackel liegen überwiegend bei rund 2.170 bis 2.624 EUR/m². Unter Berücksichtigung von Größe, Lage und Zustandsunsicherheit wird der aktuelle Marktwert auf etwa 180.000 bis 235.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Dortmund-Brackel | 59,7 m² | 129.450 € | 2.170 €/m² | — | Link |
| B | Dortmund-Neuasseln/Brackel | 60 m² | 134.000 € | 2.232 €/m² | 1962 | Link |
| B | Dortmund-Brackel | 74 m² | 194.200 € | 2.624 €/m² | — | Link |
| B | Dortmund-Brackel | 81 m² | 185.000 € | 2.284 €/m² | 1973 | Link |
| C | Dortmund-Brackel | — | — | 2.563 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Dortmund-Neuasseln/Brackel | 64 m² | 548 € | 8,56 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Dortmund-Brackel | 89 m² | 720 € | 8,09 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Dortmund-Brackel | 83 m² | 412 € | 4,96 €/m²/Monat | 1976 | Link |
| B | Dortmund-Brackel | 72,2 m² | 754 € | 10,44 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Die Renovierungskosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung unsicher. Je nach Innenzustand reichen die Szenarien von etwa 10.000 EUR für kleinere Arbeiten bis über 120.000 EUR bei umfassender Sanierung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Wegen fehlender Innenbesichtigung besteht ein erhebliches Risiko unbekannter Mängel und Renovierungskosten.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe organisieren.Für das Gemeinschaftseigentum sind Rücklagenstand und künftige Maßnahmen nicht ausreichend bekannt.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vollständig prüfen.Am Gemeinschaftseigentum wurde ein Riss nahe dem Eingangsbereich beschrieben.
Ursache und Sanierungsbedarf durch Fachperson prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung wurde ohne Innenbesichtigung bewertet; Gewährleistungs- und Zustandsrisiken bleiben beim Erwerber.
Gutachten prüfen und ausreichende Liquiditätsreserve einplanen.Eine Dienstbarkeit beschränkt Nutzung und Bebauung gemeinschaftlicher Flächen.
Grundbuchrecht und konkrete Flächenwirkung prüfen.Ein Kanalrecht kann Nutzung, Bauarbeiten und Zugänglichkeit gemeinschaftlicher Flächen beschränken.
Dienstbarkeitsurkunde und Kanalverlauf prüfen.Die Wohnung war zum Bewertungszeitpunkt eigengenutzt; die tatsächliche Besitzübergabe muss geklärt werden.
Aktuellen Nutzerstatus und Übergaberisiken vor Gebotsabgabe prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen vorgegebenem Parserwert 529.376 EUR und den Primärunterlagen mit 185.000 EUR; 185.000 EUR wurde verwendet.
- Widerspruch zwischen Parser-Auktionszeit 08:00 und Primärangaben 10:00; 10:00 wurde verwendet.
- Keine belastbare Information zu Hausgeld, Rücklagen, Sonderumlagen oder nicht umlagefähigen Kosten.
- Innenzustand und tatsächlicher Renovierungsbedarf unbekannt.
- Aktueller Besitz- und Nutzungsstatus nicht abschließend verifiziert.
- Keine genuine Originalfotografie verfügbar.
- Auktionsversuch nicht belegt.