Objektbeschreibung
Wohn-/Geschäftshaus von ca. 1998 mit Apotheke, zwei Wohneinheiten und ausgebautem Spitzboden auf 778 m² Grundstück.
Lage
Ländlich geprägter Ortsteil Bedburdyck der Stadt Jüchen im Rhein-Kreis Neuss mit Anbindung an die umliegenden Zentren.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Zuschlag ist nur bei deutlichem Sicherheitsabstand zum unabhängigen Marktwert und nach Prüfung von Zustand, Besitz, Zubehör und Grunddienstbarkeit vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsdaten deuten auf einen breiten Marktbereich von etwa 450000 bis 590000 EUR hin; die Vergleichbarkeit ist wegen gemischter Nutzung und fehlender direkter Gewerbevergleichsangebote begrenzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Jüchen-Bedburdyck | 161 m² | 399.900 € | 2.484 €/m² | 1950 | Link |
| B | Jüchen-Bedburdyck | 240 m² | 625.000 € | 2.604 €/m² | — | Link |
| B | Jüchen-Bedburdyck | 123 m² | 219.000 € | 1.780 €/m² | 1908 | Link |
| C | Jüchen-Neuenhoven | 214 m² | 430.000 € | 2.009 €/m² | 1979 | Link |
Mietorientierung
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario mit grob 90000 bis 210000 EUR; bei verdeckten Schäden oder umfassender Erneuerung deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnbereiche wurden nicht ausreichend besichtigt; Renovierungsstau ist möglich.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe durchführen.Der Ausbau von 2016 muss baulich und genehmigungsrechtlich verifiziert werden.
Baugenehmigung, Statik, Dämmung und Brandschutz prüfen.Gas-Zentralheizung und Speicher können mittelfristig Investitionen erfordern.
Wartungsunterlagen und Austauschbedarf prüfen.Eigentum, Übertragbarkeit und Rückbaupflichten der Ausstattung sind unklar.
Zubehörgutachten und Vertragsunterlagen einsehen.Die rückwärtige Fläche kann Pflege-, Entwässerungs- und Rückbaukosten verursachen.
Außenbesichtigung und Prüfung der Grundstücksentwässerung durchführen.Rechtliche Risiken
Zufahrt und Kostenverteilung sind durch ein Geh- und Fahrrecht belastet.
Grundbuch und Baulastenverzeichnis vollständig prüfen.Es ist nicht sicher, ob Wohn- und Gewerbeeinheiten vermietet, selbst genutzt oder teilweise besetzt sind.
Mietverträge und tatsächliche Besitzlage vor dem Termin klären.Betriebsgenehmigungen und Vertragspositionen gehen möglicherweise nicht mit über.
Übertragbarkeit aller betrieblichen Rechte und Einbauten juristisch prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widersprüchliche offizielle Verkehrswertangaben: 529376 EUR im Parserfeld gegenüber 538354 EUR in zvg-portal/Bekanntmachung.
- Keine verlässliche aktuelle Einzelmietvergleichsbasis für die Wohn- und Gewerbeeinheiten.
- Tatsächliche Miet-, Betreiber- und Besitzverhältnisse ungeklärt.
- Innenzustand der Wohnungen und technische Qualität des Spitzbodenausbaus nicht ausreichend verifiziert.
- Zubehörgutachten und Übertragbarkeit der Apothekeneinrichtung vor Gebotsabgabe einsehen.
- Grundbuchliche Dienstbarkeit und Kostenbeteiligung vollständig prüfen.