Objektbeschreibung
Vermietetes Mehrfamilienhaus mit ca. 320 m² Wohnfläche auf 284 m² Grundstück; Innenzustand nur eingeschränkt prüfbar.
Lage
Mörfelden-Walldorf liegt im Rhein-Main-Gebiet mit guter Anbindung an Frankfurt, Flughafen und Autobahnen. Die lokale Mietnachfrage ist vorhanden, ein qualifizierter Mietspiegel besteht jedoch nicht.
Investmentanalyse
Hochrisiko-Investment. Ein Erwerb ist nur bei deutlichem Abschlag und nach vollständiger Prüfung von Mietverträgen, Innenzustand und Dach/Entwässerung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige lokale Angebotsdaten stützen eine As-is-Marktspanne von etwa 430.000 bis 630.000 EUR; die große Bandbreite resultiert aus dem unbekannten Innenzustand.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Mörfelden-Walldorf | 488 m² | 1.299.000 € | 2.662 €/m² | 1971 | Link |
| B | Mörfelden-Walldorf | 219 m² | 673.000 € | 3.073 €/m² | 1900 | Link |
| B | Mörfelden-Walldorf, Walldorf | 328 m² | 1.400.000 € | 4.268 €/m² | 1966 | Link |
| C | Mörfelden-Walldorf | 187,18 m² | 599.000 € | 3.200 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Mörfelden | 51 m² | 820 € | 16,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Walldorf | 83 m² | 980 € | 11,81 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Walldorf | 116 m² | 1.400 € | 12,07 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Mörfelden | 94 m² | 1.300 € | 13,83 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardmodernisierungsszenario mit grob 170.000 bis 330.000 EUR; bei verdeckten Schäden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Alters- und Witterungsschäden an der Fassade sind dokumentiert.
Fassade und mögliche Feuchteschäden fachgerecht untersuchen lassen.Es gibt einfache Holzfenster und teilweise Kunststofffenster mit Verschleißerscheinungen.
Fensterbestand und Austauschbedarf vollständig prüfen.Verschleiß im Dachbereich und ein defektes Fallrohr sind dokumentiert.
Dach und Entwässerung kurzfristig fachgerecht untersuchen lassen.Wegen verweigerter Innenbesichtigung sind Innenausbau und Haustechnik nicht ausreichend verifiziert.
Vollständige Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebotsabgabe verlangen.Rechtliche Risiken
Das Objekt ist vermietet; Mietverträge und mögliche Rückstände sind ungeprüft.
Mietverträge, Kautionen, Rückstände und Betriebskostenunterlagen prüfen.Wertgrenzen sind weggefallen; bestehenbleibende Rechte und geringstes Gebot sind separat zu prüfen.
Terminsbestimmung, Grundbuch und Rechtspflegerauskunft prüfen.Mehrere Wohnungen konnten nicht innen besichtigt werden.
Zugang, Besitzverhältnisse und Übergabemöglichkeiten vor dem Zuschlag klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Innenbesichtigung der Wohnungen nicht erfolgt.
- Mietverträge, Kautionen, Mietrückstände und Betriebskostenunterlagen nicht geprüft.
- Heizungsart und technischer Zustand der Haustechnik nicht vollständig verifiziert.
- Genaue Wohnflächenaufteilung und Zahl der Einheiten nicht vollständig primärquellenbestätigt.
- Bestehenbleibende Rechte und konkretes geringstes Gebot sind vor dem Versteigerungstermin zu prüfen.