Objektbeschreibung
Ca. 43,25 m² große Dachgeschosswohnung mit Spitzboden und Kellerraum, ohne Innenbesichtigung und mit anhängigem Bauordnungsverfahren.
Lage
Bulmke-Hüllen ist ein innenstadtnaher Gelsenkirchener Stadtteil mit Miet- und Eigentumsangeboten im unteren bis mittleren Preisbereich.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei sehr niedrigem Gebot und nach vollständiger rechtlicher sowie technischer Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Vergleichsangebote zeigen für einfache Wohnungen in der Lage grob 1.070 bis 2.100 €/m². Wegen der ungeklärten Risiken wird der marktgerechte Ist-Wert deutlich vorsichtiger bei etwa 25.000 bis 60.000 € angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 54,1 m² | 84.000 € | 1.553 €/m² | 1926 | Link |
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 42 m² | 89.000 € | 2.119 €/m² | — | Link |
| B | Bulmke, Gelsenkirchen | 42 m² | 90.000 € | 2.143 €/m² | 1945 | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 58 m² | 62.000 € | 1.069 €/m² | 1975 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Augustastraße 95, Bulmke-Hüllen | 46 m² | 308 € | 6,7 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 48 m² | 296 € | 6,17 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 52 m² | 390 € | 7,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 50 m² | 390 € | 7,8 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Bulmke, Gelsenkirchen | 45,8 m² | 290 € | 6,33 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Kosten reichen je nach Befund von etwa 10.000 € für minimale Arbeiten bis zu über 100.000 € bei Rückbau, Genehmigungsproblemen oder umfassender Sanierung.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der tatsächliche Ausbau weicht offenbar von den genehmigten bzw. aufgeteilten Grundrissen ab.
Bauakte, Aufteilungsplan und Ortstermin fachlich abgleichen.Es besteht ein ungeklärtes öffentlich-rechtliches Genehmigungsrisiko.
Verfahrensakte und mögliche Rückbau- oder Nutzungsauflagen vor Gebot prüfen.Der bauliche Zustand der Wohnung ist weitgehend unbekannt.
Besichtigung organisieren oder Sanierungsbudget mit hoher Reserve ansetzen.Rechtliche Risiken
Die tatsächliche Nutzung könnte vom rechtlich zugeordneten Sondereigentum abweichen.
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch vor Gebot prüfen.Besitz- und Mietverhältnisse sind unbekannt.
Mietunterlagen und tatsächliche Besitzlage vor Gebot verifizieren.Eine Parserangabe von 529.376 € steht den Primärquellen mit 32.000 € entgegen.
Nur gerichtliche Primärdokumente als maßgeblich verwenden und den Konflikt dokumentieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Gutachtenanlagen und Bauakten müssen vor Gebotsabgabe geprüft werden.
- Innenzustand und technische Gebäudeausstattung sind unbekannt.
- Bauordnungsrechtlicher Verfahrensstand und mögliche Rückbaupflicht ungeklärt.
- Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuchdaten nicht vollständig ausgewertet.
- Miet- und Besitzstatus unbekannt.
- Konflikt zwischen Parserwert 529.376 € und Primärwert 32.000 € dokumentiert.