Objektbeschreibung
Vermietetes Wohn- und Geschäftshaus von etwa 1920 mit 135 m² Wohnfläche, rund 220 m² Nutzfläche, Garage und 442 m² Grundstück.
Lage
Hallgarten ist eine kleine Gemeinde im Landkreis Bad Kreuznach. Der lokale Immobilienmarkt ist begrenzt; Vergleichsangebote stammen überwiegend aus dem Ort und der näheren Umgebung.
Investmentanalyse
Nur nach vollständiger Prüfung von Gutachten, Mietvertrag, Genehmigungen und Bausubstanz erwägen. Das Objekt ist wegen Sanierungs- und Rechtsunsicherheiten hochriskant.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer Ist-Marktwert etwa 125.000 bis 225.000 EUR, mit niedriger Sicherheit. Lokale Vergleichsangebote sind nur eingeschränkt vergleichbar.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hallgarten, 67826 | 160 m² | 175.000 € | 1.094 €/m² | — | Link |
| A | Hallgarten, 67826 | 162 m² | 120.000 € | 741 €/m² | 1900 | Link |
| B | Hallgarten, 67826 | 157 m² | 265.000 € | 1.688 €/m² | 2003 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Bad Sobernheim, 55566 | 173,6 m² | 1.300 € | 7,49 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hallgarten, 67826 | — | — | 7,59 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardrenovierungsbedarf etwa 140.000 bis 300.000 EUR; bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Mehrere Bauteile und Ausbaugewerke weisen laut veröffentlichter Objektbeschreibung deutlichen Instandhaltungsbedarf auf.
Bausachverständige Innenbesichtigung und Bauteilöffnungen durchführen.Die vorhandene Öl-Zentralheizung und die Warmwasserbereitung müssen technisch und rechtlich geprüft werden.
Heizungsanlage, Schornstein, Leitungen und Energieanforderungen prüfen.Die Teilunterkellerung eines älteren Gebäudes kann Abdichtungs- oder Feuchteschäden aufweisen.
Keller und Gründung durch Sachverständigen prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Die Vermietung ist bekannt, aber Vertragsinhalt, Miete und tatsächliche Nutzung sind nicht dokumentiert.
Vollständige Mietunterlagen und Zahlungsstände prüfen.Für Laden- und Gastraumnutzung müssen Genehmigungen, Brandschutz und aktuelle Nutzung abgeglichen werden.
Bauakte, Nutzungsänderungen und Gaststättenunterlagen prüfen.Bestehenbleibende Rechte und die konkreten Versteigerungsbedingungen können die wirtschaftliche Belastung verändern.
Grundbuch und vollständige Terminsunterlagen beim Gericht prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges Gutachten und Grundbuchdetails einschließlich bestehenbleibender Rechte nicht ausgewertet.
- Mietvertrag, aktuelle Nettokaltmiete, Mietrückstände und Kaution unbekannt.
- Genaue Nutzflächenaufteilung und Genehmigungsstatus der Gewerbeeinheiten unbekannt.
- Technischer Zustand von Dach, Fassade, Heizung, Elektro, Sanitär, Leitungen und Keller nicht vollständig verifiziert.
- Parserdaten enthalten einen widersprüchlichen Verkehrswert von 529376 EUR; amtliche Quellen nennen 191950 EUR.
- Konkreter Versteigerungsversuch und Verfahrenshistorie nicht belegt.
- Aktuelle echte Mietangebote in Hallgarten waren nicht ausreichend verfügbar; Marktverfeinerung erforderlich.