Objektbeschreibung
Großzügiges, unterkellertes Einfamilienhaus aus 1993 mit ca. 244 m² Wohnfläche, Garage und zusätzlichem Pavillon-Grundstück.
Lage
Das Objekt liegt in Soest, 59494, im Wohnumfeld von Herbstweg 4. Eine detaillierte Mikrolagenprüfung war anhand der bereitgestellten Unterlagen nicht möglich.
Investmentanalyse
Hohes Risiko. Ein Erwerb ist nur bei deutlich unter Markt liegendem Gebot und nach technischer sowie baurechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Soest zeigen eine breite Spanne. Zustandsbereinigt wird der aktuelle Marktwert grob auf 500.000 bis 700.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Soest, Salzmüllerweg 12 | 182 m² | 569.000 € | 3.126,37 €/m² | 2022 | Link |
| B | Soest | 192 m² | 949.000 € | 4.942,71 €/m² | 2023 | Link |
| B | Soest Süd-West | 215 m² | 515.000 € | 2.395,35 €/m² | 1960 | Link |
| B | Soest | 186 m² | 975.000 € | 5.241,94 €/m² | 1933 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Soest, Meiningser Weg 73 | 200 m² | 1.800 € | 9 €/m²/Monat | 1965 | Link |
| A | Soest-West | 162,18 m² | 1.500 € | 9,25 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Soest Innenstadt | 124 m² | 1.612 € | 13 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardinstandsetzung wird grob mit 120.000 bis 260.000 EUR gerechnet; Feuchteursache und Leitungszustand können die Kosten deutlich erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
In mehreren Räumen bestehen Feuchteschäden. Ursache und Tragweite sind ungeklärt.
Vor Gebot unabhängige Feuchte- und Bauschadensuntersuchung durchführen.Teile der Elektroinstallation sind ohne Funktion; Sicherheits- und Sanierungsrisiko.
Elektroprüfung und Messprotokoll vor Gebot einholen.Im gesamten Gebäude sind Wasserdruck und Durchfluss unzureichend.
Hausanschluss und gesamte Trinkwasserinstallation fachtechnisch prüfen.Die Gasheizung ist alt; ein Fußbodenheizkreis ist ohne Funktion.
Heizungsprüfung und Erneuerungsangebot einholen.Für den Spitzboden liegt laut Beschreibung keine Ausbaugenehmigung vor.
Baugenehmigung und baurechtliche Zulässigkeit beim Bauamt prüfen.Rechtliche Risiken
Der Spitzboden ist laut Beschreibung nicht genehmigt ausgebaut.
Bauakte und genehmigte Nutzung vor Gebot prüfen.Es ist nicht bekannt, ob das Haus selbst genutzt, vermietet oder geräumt ist.
Belegungs- und Mietstatus anhand der Gerichtsunterlagen klären.Die Parserdaten nennen 529.376 EUR, die Originalquellen 880.000 EUR; bei den Wertgrenzen bestehen ebenfalls Abweichungen.
Unmittelbar vor dem Termin die aktuelle Gerichtsbekanntmachung prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Exakte Grundstücksflächen der Flurstücke 1896 und 1897 fehlen.
- Belegungs- und Mietstatus fehlen.
- Ursache und Umfang der Feuchteschäden sind ungeklärt.
- Baugenehmigungsstatus des Spitzbodens ist zu verifizieren.
- Verkehrswert 529.376 EUR versus 880.000 EUR ist widersprüchlich.
- Wertgrenzenangaben sind widersprüchlich.
- Keine verlässlich identifizierbaren Originalfotos verfügbar.