Objektbeschreibung
Sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit ca. 82 m² Wohnfläche, Anbau und Garage.
Lage
Lustheide beziehungsweise Refrath ist ein etablierter Wohnstandort im südlichen Bergisch Gladbach mit Anbindung an Köln. Die konkrete Mikrolage wurde nicht unabhängig besichtigt.
Investmentanalyse
Nur mit hoher Risikoreserve und nach Prüfung der Bauakte, der Innenausstattung und der tatsächlichen Nutzungslage erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger Marktwert im Ist-Zustand etwa 285.000 bis 410.000 EUR; geringe Sicherheit wegen fehlender Innenbesichtigung und heterogener Vergleichsobjekte.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Alt-Refrath, Bergisch Gladbach | 110 m² | 420.000 € | 3.818 €/m² | 1967 | Link |
| B | Refrath, Bergisch Gladbach | 176 m² | 595.000 € | 3.381 €/m² | 1930 | Link |
| C | Refrath, Bergisch Gladbach | 124,9 m² | 495.000 € | 3.963 €/m² | 1989 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Refrath, Bergisch Gladbach | 97 m² | 1.685 € | 17,37 €/m²/Monat | 1984 | Link |
| C | Kippekausen, Bergisch Gladbach | 120 m² | 2.100 € | 17,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens standardmäßiger Sanierungsbedarf. Eine Reserve von über 200.000 EUR kann bei ungünstigem Befund erforderlich werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Wohnräume weisen laut Gutachten einen erheblichen Instandhaltungsrückstand auf.
Innenbesichtigung und Bauteilprüfung durch Sachverständige durchführen.Für Teile des Anbaus besteht laut Objektbeschreibung keine gesicherte aktuelle Baugenehmigung.
Bauakte und Genehmigungslage prüfen.Der Ausbau darf voraussichtlich nicht als regulärer Aufenthalts- beziehungsweise Wohnraum genutzt werden.
Genehmigungsfähigkeit und zulässige Nutzung mit der Bauaufsicht klären.Die technische Einschätzung ist wegen fehlender Innenfotos und fehlender Kontaktperson erschwert.
Besichtigung oder unabhängige Zustandsprüfung vor dem Termin organisieren.Rechtliche Risiken
Teile des Anbaus könnten baurechtlich ungeklärt sein.
Bauakte und Genehmigungen prüfen.Das Dachgeschoss darf nicht ohne Weiteres als Wohnraum angesetzt oder vermietet werden.
Nutzung rechtlich klären und nicht als reguläre Wohnfläche kalkulieren.Die überlieferten Werte 418.000 EUR und 529.376 EUR stimmen nicht überein.
Gerichtliche Originalbekanntmachung und Gutachten abgleichen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parserwert 529.376 EUR und den primären Quellen mit 418.000 EUR.
- Grundstücksgröße und Flurstücksdaten nicht sicher extrahiert.
- Aktueller Belegungs- und Mietstatus unbekannt.
- Innenzustand nur summarisch beschrieben; keine Originalfotos vorhanden.
- Baugenehmigung des Anbaus und zulässige Dachgeschossnutzung müssen vor Gebot verifiziert werden.
- Konkrete Mietvergleichsdaten für sanierungsbedürftige Altbauhäuser bleiben knapp.