Objektbeschreibung
Ca. 22 m² große Einraumwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses von 1956 mit Kellerabstellraum. Eine nicht heilbare behördliche Nutzungsuntersagung macht die Wohnnutzung unzulässig.
Lage
Zentrale Oberhausener Innenstadtlage mit verfügbaren Vergleichsangeboten für kleine Wohnungen; konkrete Mikrolage- und Immissionsmerkmale wurden nicht vollständig verifiziert.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Nur bei vorheriger vollständiger Prüfung der Bauamtsakte und mit sehr niedrigem Gebot erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Normale kleine Wohnungen im Umfeld werden deutlich höher angeboten, sind aber wegen der Nutzungsuntersagung nicht direkt vergleichbar. Der unabhängige Objektwert wird deshalb nur im niedrigen vierstelligen Bereich gesehen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Marienkirche, Alt-Oberhausen, 46045 | 34,3 m² | 74.900 € | 2.184 €/m² | 1972 | Link |
| B | Friedenstraße, Altstadt-Mitte, Oberhausen | 24,62 m² | 25.000 € | 1.015 €/m² | — | Link |
| C | Friedenstraße, Altstadt-Mitte, Oberhausen | 24,6 m² | 27.000 € | 1.098 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Goebenstraße 31, Altstadt-Mitte, Oberhausen | 28,94 m² | 395 € | 13,65 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Altstadt-Süd, Oberhausen | 25 m² | 245 € | 9,8 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Renovierungskosten sind wegen fehlender Innenbesichtigung und unklarer Genehmigungslage sehr unsicher; ein rechtlicher Nutzungsumbau ist nicht kalkulierbar.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Eine gewöhnliche Wohnnutzung ist behördlich untersagt und laut Bekanntmachung nicht heilbar.
Bauamtsakte und vollständiges Gutachten vor Gebot prüfen.Bei dem Baujahr 1956 können Dach, Fassade, Leitungen und Haustechnik kostenrelevant sein; Nachweise fehlen.
WEG-Unterlagen und aktuelle Instandhaltungsplanung prüfen.Rechtliche Risiken
Die Wohnung darf nach den vorliegenden Angaben nicht regulär zu Wohnzwecken genutzt werden.
Zulässige Nutzung schriftlich mit dem Bauamt klären.Die Wohnung kann nicht wie ein normales Apartment als Wohnraum vermietet werden.
Vermietbarkeit und alternative genehmigte Nutzung nachweisen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige 42-seitige Gutachtenauswertung konnte aus dem bereitgestellten Text nicht verifiziert werden.
- Bauamtsakte und genauer Inhalt der Nutzungsuntersagung fehlen.
- Innenzustand, Hausgeld, Rücklage, WEG-Protokolle und mögliche Sonderumlagen fehlen.
- Aktueller Vermietungs- oder Leerstandsstatus fehlt.
- Eine alternative genehmigte Nutzung ist nicht nachgewiesen.