Objektbeschreibung
Eigengenutztes Wohnhaus von etwa 1900 mit 173 m² Wohnfläche, großem Grundstück und mehreren Nebengebäuden.
Lage
Kleinkuchen ist ein ländlich geprägter Ortsteil von Heidenheim an der Brenz. Die Lage an einer Ortsdurchgangsstraße bringt Verkehr und dörflich-landwirtschaftliche Nutzungskonflikte mit sich.
Investmentanalyse
Wegen erheblicher technischer Unsicherheiten und des Zustands der Nebengebäude nur mit deutlichem Sicherheitsabschlag bieten.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche im Raum 89520 liegen grob bei etwa 1.860 bis 1.984 EUR/m². Daraus ergibt sich für den Ist-Zustand eine indikative Marktspanne von 270.000 bis 345.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Großkuchen, Heidenheim an der Brenz | 191 m² | 379.000 € | 1.984,29 €/m² | 1975 | Link |
| B | Schnaitheim, Heidenheim an der Brenz | 150 m² | 279.000 € | 1.860 €/m² | 1879 | Link |
| A | Kleinkuchen, Heidenheim an der Brenz | 154 m² | 295.000 € | 1.915,58 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Schnaitheim, Heidenheim an der Brenz | 91,8 m² | 1.286 € | 14,01 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Schnaitheim, Heidenheim an der Brenz | 56,8 m² | 737 € | 12,98 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Schnaitheim, Heidenheim an der Brenz | 98,7 m² | 1.100 € | 11,15 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Heidenheim an der Brenz | 110 m² | 900 € | 8,18 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Heidenheim an der Brenz | 76,9 m² | 702 € | 9,13 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist ein Standard-Szenario mit etwa 70.000 bis 165.000 EUR; bei Problemen an Dach, Holz und Nebengebäuden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Dachgeschossausbau einschließlich Dämmung ist nicht abgeschlossen und kann erhebliche Restkosten verursachen.
Genehmigungsstand und Restkosten fachlich prüfen lassen.An Dach- und Deckenhölzern wurde teilweise Holzwurmbefall festgestellt.
Holzschutz- und Tragfähigkeitsgutachten einholen.Die angebauten Nebengebäude weisen erheblichen Reparaturstau und nur geringe Restnutzungsdauer auf.
Sanierungs-, Sicherungs- und gegebenenfalls Rückbaukosten ermitteln.Im Gewölbekeller besteht baujahrtypische Mauerwerksfeuchtigkeit; außen sind Sockelputzschäden vorhanden.
Feuchte- und Abdichtungskonzept erstellen lassen.Rechtliche Risiken
Es ist nicht abschließend belegt, ob der begonnene Ausbau vollständig genehmigt und als Wohnfläche anrechenbar ist.
Baugenehmigung und genehmigte Flächen prüfen.Flurstücke, Baulasten und sonstige öffentlich-rechtliche Verpflichtungen sind nicht vollständig ausgewiesen.
Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Katasterunterlagen vor dem Gebot prüfen.Zum Bewertungsstichtag war das Objekt eigengenutzt; der Zustand am Versteigerungstag kann abweichen.
Bewohner-, Besitz- und Räumungslage vor der Auktion klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und öffentlich verifizierten 285.000 EUR.
- Konflikt zwischen parserseitiger Uhrzeit 08:30 Uhr und öffentlich verifizierten 06:30 Uhr.
- Auktionsort und Raum sind nicht verifiziert.
- Flurstücksnummern, Baulasten, Grundbuchdetails und mögliche Altlasten sind nicht vollständig ausgewiesen.
- Aktueller Besitzstatus zum Auktionstermin ist zu verifizieren.
- Mietmarktvergleich für ein ländliches Wohnhaus mit Scheune, Stall und Werkstatt bleibt begrenzt.