Objektbeschreibung
Wohn- und Geschäftshaus mit etwa 456 m² Wohn-/Nutzfläche auf ca. 256 m² Grundstück. Verkehrswertangaben widersprüchlich; Primärkontext nennt 500.000 EUR.
Lage
Löhberg liegt in der zentralen Innenstadt von Mülheim an der Ruhr mit Wohn-, Geschäfts- und Dienstleistungsnutzung.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie mietrechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger Marktwert im Ist-Zustand etwa 420.000 bis 620.000 EUR, mit niedriger Sicherheit. Nur wenige geeignete Verkaufskomparablen verfügbar.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | 45479 Mülheim an der Ruhr | 404 m² | 798.000 € | 1.975 €/m² | 1958 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Eppinghofer Str. 21, 45468 Mülheim an der Ruhr | 75 m² | 600 € | 8 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Kaiserstraße 4, 45468 Mülheim an der Ruhr | 70,7 m² | 520 € | 7,35 €/m²/Monat | 1930 | Link |
| B | Leibnizstraße 6, 45468 Mülheim an der Ruhr | 90 m² | 855 € | 9,5 €/m²/Monat | 1904 | Link |
| A | Löhberg 6, 45468 Mülheim an der Ruhr | — | 1.300 € | — | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich mindestens standardnahe Sanierung; grobe Kostenspanne etwa 300.000 bis 540.000 EUR, mit erheblicher Aufwärtsgefahr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Vorder- und Hintergebäude benötigen voraussichtlich umfangreiche Erneuerungen.
Innenbesichtigung, Bauteilöffnung und Fachplanerprüfung durchführen.Der rückwärtige Altbau aus dem 19. Jahrhundert kann erhebliche Tragwerks-, Feuchte- und Brandschutzrisiken enthalten.
Tragwerks-, Feuchte-, Dach- und Brandschutzgutachten einholen.Wesentliche Wohnungen konnten nicht von innen geprüft werden.
Vor Gebot Zugang organisieren oder einen hohen Unsicherheitsabschlag kalkulieren.Rechtliche Risiken
Die angegebene Miete und die Vertragsstruktur sind nicht durch Primärunterlagen belegt.
Mietverträge, Rückstände, Kautionen und Kündigungsstatus prüfen.Die gemischte Nutzung und die zwei Gebäudestrukturen müssen genehmigungsrechtlich abgeglichen werden.
Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen und Brandschutzunterlagen prüfen.Parser und Originalkontext nennen unterschiedliche Verkehrswerte.
Aktuelle gerichtliche Bekanntmachung unmittelbar vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Primärquellen nennen 500.000 EUR Verkehrswert, Parserfeld nennt 529.376 EUR.
- Wohnfläche, Gewerbefläche und genaue Raumaufteilung sind nicht abschließend verifiziert.
- Mietverträge, Mietrückstände, Kautionen und tatsächliche Belegung fehlen.
- Innenzustand mehrerer Wohnungen konnte nicht geprüft werden.
- Flurstück, Baulasten, Dienstbarkeiten und öffentlich-rechtliche Genehmigungen sind ungeklärt.
- Technische Risiken des rückwärtigen Altbaus sind nicht durch aktuelle Fachgutachten quantifiziert.