Objektbeschreibung
Zwangsversteigerung eines vollunterkellerten Mehrfamilienhauses mit fünf Wohnungen, Garage und Schuppen auf 1.166 m² Grundstück.
Lage
Horrem bietet Bahnhofsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten und Autobahnnähe. Die Lage an der stark befahrenen Hauptstraße kann zu Lärmbeeinträchtigungen führen.
Investmentanalyse
Kauf nur bei konservativer Kalkulation und ausreichender Reserve. Ein Gebot oberhalb von etwa 760.000 EUR erscheint angesichts der Risiken nicht empfehlenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote stützen einen marktgerechten Ist-Wert grob im Bereich von 760.000 bis 940.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kerpen-Horrem | 521 m² | 829.000 € | 1.591 €/m² | 1964 | Link |
| B | Kerpen-Horrem | 441 m² | 1.499.000 € | 3.399 €/m² | 1950 | Link |
| B | Kerpen | 346,7 m² | 499.000 € | 1.439 €/m² | — | Link |
| C | Kerpen-Horrem | 1.208,5 m² | 1.750.000 € | 1.448 €/m² | 1994 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Kerpen-Horrem, Mittelstraße 34 | 79 m² | 890 € | 11,27 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Kerpen-Horrem | 84 m² | 950 € | 11,31 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Kerpen-Horrem | 83 m² | 1.100 € | 13,25 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Kerpen-Horrem | 80 m² | 800 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich ist ein mittleres Sanierungsszenario mit etwa 120.000 bis 250.000 EUR; bei Feuchte- und Genehmigungsproblemen kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Wohnung 2 ist unbewohnt und nicht fertiggestellt.
Besichtigung und belastbare Ausbaukostenschätzung veranlassen.Kellerfeuchtigkeit kann Abdichtung, Mauerwerk und Nutzung beeinträchtigen.
Sachverständige Feuchte- und Ursachenprüfung durchführen.Die Genehmigung des Dachspitzenausbaus ist nicht gesichert.
Baugenehmigung und Brandschutzunterlagen prüfen.Der allgemeine Unterhaltungszustand wird trotz früherer Modernisierungen als vernachlässigt beschrieben.
Vollständige technische Zustandsprüfung beauftragen.Rechtliche Risiken
Der Dachspitzenausbau könnte baurechtlich nicht vollständig genehmigt sein.
Bauakte und genehmigte Wohnflächen vor dem Gebot prüfen.Vier Wohnungen sind vermietet und müssen mietrechtlich übernommen und geprüft werden.
Mietverträge und Zahlungsstände vollständig prüfen.Im Datensatz stehen 529.376 EUR und 983.000 EUR.
Originale gerichtliche Unterlagen auf den verbindlichen Wert prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verbindlicher Verkehrswert: 529.376 EUR im Parser-Header versus 983.000 EUR in mehreren Fallquellen.
- Baujahr nicht bekannt.
- Baurechtliche Genehmigung des Dachspitzenausbaus nicht verifiziert.
- Genaue Wohnflächen und Zustände der einzelnen Wohnungen nicht vollständig verifiziert.
- Wertgrenzen und Auktionsterminstatus müssen vor der Gebotsabgabe nochmals beim Gericht geprüft werden.