Objektbeschreibung
Vermietete Wohnung im 2. Obergeschoss eines Altbaus von etwa 1902 mit Kellerraum, Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf.
Lage
Die Wohnung liegt in Bulmke-Hüllen, 45888 Gelsenkirchen. Die Vergleichsangebote zeigen ein niedriges bis mittleres Preisniveau mit deutlichen Aufschlägen für gepflegte oder modernisierte Wohnungen.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Gebot sollte nur nach Prüfung des vollständigen Gutachtens, der WEG-Unterlagen und des Mietverhältnisses abgegeben werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche stützen einen As-is-Marktwert von etwa 60.000 bis 100.000 EUR, mit einer Basis von rund 80.000 EUR. Die Spanne ist wegen des Zustands unsicher.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Altstadt | 78 m² | 85.000 € | 1.089,74 €/m² | 1918 | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 78,89 m² | 83.000 € | 1.052,1 €/m² | 1975 | Link |
| C | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 53 m² | 85.000 € | 1.603,77 €/m² | 1953 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 75,5 m² | 566 € | 7,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Bulmke-Hüllen, Gelsenkirchen | 95 m² | 590 € | 6,21 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Buer, Gelsenkirchen | 89,05 m² | 830 € | 9,32 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für die Wohnung und mögliche Gemeinschaftsmaßnahmen ist ein erheblicher Kostenpuffer erforderlich. Ein Standard-Szenario von etwa 25.000 bis 60.000 EUR erscheint plausibel, ist aber nicht verifiziert.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Für Gemeinschafts- und Sondereigentum besteht laut Gutachten ein Instandhaltungs- und Renovierungsrückstand.
Vollständiges Gutachten und WEG-Unterlagen vor Gebot prüfen.Der tatsächliche Zustand der Wohnung und der technischen Ausstattung ist nicht ausreichend dokumentiert.
Besichtigung und technische Prüfung organisieren.Das Gebäude ist rund 124 Jahre alt; altersbedingte Risiken an Dach, Leitungen, Fassade und Keller sind möglich.
Gebäudeteile und geplante WEG-Maßnahmen prüfen.Rechtliche Risiken
Das bestehende Mietverhältnis kann Besitzübergang, Rendite und eigene Nutzung beeinflussen.
Mietunterlagen und Zahlungsstatus prüfen.Sonderumlagen oder Instandhaltungsbeschlüsse können die Wirtschaftlichkeit erheblich verändern.
WEG-Unterlagen vollständig prüfen.Zwischen Parserdaten und den amtlichen Fallquellen besteht ein erheblicher Wertkonflikt.
Verbindlichen Wert direkt beim Amtsgericht beziehungsweise im amtlichen Portal verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges Gutachten und Anlagen wurden nicht inhaltlich vollständig verifiziert.
- Exakte Zimmerzahl, energetischer Zustand, Heizsystem und Renovierungsjahr unbekannt.
- WEG-Rücklagen, Sonderumlagen, Beschlusssammlung und laufende Rechtsstreitigkeiten unbekannt.
- Mietvertrag, Mietrückstände und Kautionsstatus nicht verifiziert.
- Widersprüchliche Parserangabe zum Verkehrswert von 529.376 EUR ungeklärt.
- Keine verifizierte Originalaufnahme für die Medienauswahl vorhanden.