Objektbeschreibung
Teil eines historischen Wohnhauses auf 1.392 m² Grundstück mit Stall und Carport. Verkehrswert laut amtlicher Terminsbestimmung: 50.000 EUR.
Lage
Semlow ist ländlich geprägt und verfügt nur über eine begrenzte örtliche Infrastruktur. Marlow liegt etwa 8 km entfernt, Ribnitz-Damgarten etwa 20 km.
Investmentanalyse
HIGH_RISK. Ein Erwerb ist nur bei sehr niedrigem Zuschlag und nach vollständiger technischer und rechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige lokale Angebote zeigen für Häuser in Semlow eine breite Spanne. Wegen des extremen Zustands wird der aktuelle Marktwert nur grob auf 30.000 bis 75.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Semlow, 18334 | 146 m² | 190.000 € | 1.301 €/m² | 1970 | Link |
| B | Semlow, 18334 | 125 m² | 179.000 € | 1.432 €/m² | 1850 | Link |
| A | Semlow, 18334 | 120 m² | 95.000 € | 1.000 €/m² | — | Link |
| A | Camitz bei Semlow, 18334 | 62 m² | 25.000 € | 403 €/m² | — | Link |
| B | Semlow, 18334 | 120 m² | 95.000 € | 792 €/m² | — | Link |
| C | Semlow | — | — | 1.233 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Semlow, 18334 | 65 m² | 600 € | 9,23 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Marlow, 18337 | 44 m² | 475 € | 10,8 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Bad Sülze, 18334 | 69,7 m² | 314 € | 4,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine wirtschaftlich brauchbare Sanierung ist grob mit 150.000 bis 320.000 EUR zu rechnen; bei Dach-, Schadstoff- oder Tragwerksproblemen deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Sachverständige beschreibt sichtbare Mängel und Sanierungsbedarf in allen Gewerken.
Vollständige Innenbesichtigung und Bausubstanzprüfung durchführen.Alte Wellasbestzementplatten und nicht vollständig einsehbarer Dachstuhl bergen erhebliche Kostenrisiken.
Dachkonstruktion und Schadstoffsituation vor Gebot prüfen.Dämmung und Heizsystem entsprechen einem stark veralteten Standard.
Technische Anlagen und energetische Sanierungskosten ermitteln.Alter Stall und Carport können zusätzliche Instandsetzungs- oder Rückbaukosten verursachen.
Nebengebäude separat besichtigen und bewerten.Rechtliche Risiken
Der Wohnhausteil ist funktional mit Räumen auf einem Nachbargrundstück verbunden, die nicht zum Bewertungsobjekt gehören.
Eigentums-, Nutzungs- und Zugangsverhältnisse rechtlich prüfen.Eine gesicherte bauliche Nutzbarkeit ist nicht dokumentiert.
Bauvoranfrage und Akteneinsicht durchführen.Die vorliegenden Angaben nennen keine Lasten, sind aber auf Aktualität zu prüfen.
Aktuellen Grundbuch- und Baulastenauszug einholen.Es ist nicht bekannt, ob das Objekt leer steht, selbst genutzt oder vermietet ist.
Occupancy vor Gebot verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Keine verlässliche Wohnfläche oder Nutzflächenberechnung vorhanden.
- Aktuelle Belegung und Besitzverhältnisse ungeklärt.
- Vollständiges Gutachten nicht verfügbar; Dachstuhl nur teilweise einsehbar.
- Abgrenzung und Nutzungsrechte für zwei Räume auf dem Nachbargrundstück ungeklärt.
- Baurechtliche Nutzbarkeit nicht abschließend gesichert.
- Parserwert 529.376 EUR widerspricht der amtlichen und technischen Evidenz von 50.000 EUR.
- Mietmarkt in Semlow weist nur wenige belastbare Einzelangebote auf.