Objektbeschreibung
Zweigeschossiges, voll unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus mit ca. 402 m² Wohnfläche, ca. 299 m² Gewerbefläche und 452 m² Grundstück.
Lage
Sterkrade-Mitte, am Rand der Fußgängerzone beziehungsweise im Ausstrahlungsbereich der Bahnhofstraße. Innerstädtische Blockbebauung und gute Nahversorgung.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie mietrechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer aktueller Marktwert: ca. 430.000 bis 570.000 EUR; geringe Sicherheit wegen gemischter Nutzung und fehlender direkter Mixed-Use-Komparablen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Sterkrade-Mitte, Oberhausen 46145 | 341,5 m² | 429.000 € | 1.256 €/m² | 1910 | Link |
| B | Alsfeld, Sterkrade 46149 | 481 m² | 509.000 € | 1.058 €/m² | 1965 | Link |
| B | Tackenberg, Oberhausen 46145 | 228 m² | 349.000 € | 1.531 €/m² | 1956 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Schwarze Heide, Oberhausen 46149 | 52 m² | 395 € | 7,6 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Sterkrade-Mitte, Oberhausen 46145 | 52 m² | 340 € | 6,54 €/m²/Monat | 1952 | Link |
| A | Sterkrade-Mitte, Oberhausen 46145 | 75 m² | 750 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Sterkrade-Mitte, Oberhausen 46149 | 61 m² | 500 € | 8,2 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Sterkrade-Mitte, Oberhausen 46145 | 48,1 m² | 545 € | 11,33 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standardfall: ca. 150.000 bis 280.000 EUR; Vollsanierung kann deutlich darüber liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Alte Dachdeckung und beschädigte Fassaden erfordern voraussichtlich umfangreiche Arbeiten.
Dach und Fassade fachgerecht untersuchen und Kostenangebote einholen.Die rechte Gewerbeeinheit ist leer und umfassend sanierungsbedürftig.
Nutzbarkeit, Genehmigungen, Brandschutz und Sanierungskosten prüfen.Mehrere Wohnungen weisen Reparatur- und Erneuerungsbedarf an Fenstern, Bädern, Türen und Böden auf.
Einheitenweise Zustandsaufnahme und Kostenaufstellung erstellen.Die Heizungsanlage war nicht zugänglich; frühere Rohr- und Wasserschäden sind dokumentiert.
Heizung und Leitungsnetz vor Gebot technisch prüfen.Rechtliche Risiken
Für mindestens eine Wohnung bestehen laut Gutachten mögliche Mietrückstände und ein Räumungsrisiko.
Mieterkonten und Gerichtsstand vor Gebot verifizieren.Die gewerbliche Nutzung und eine spätere Neuvermietung der Gaststätte müssen rechtlich geprüft werden.
Genehmigungen und Auflagen bei Bauamt und Ordnungsamt verifizieren.Das Grundstück liegt über einem verliehenen Steinkohlefeld; Bergschäden sind nicht abschließend ausgeschlossen.
Aktuelle Bergbauauskunft und Bergschadensverzicht prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Miet- und Pachtstatus sowie vollständige Mietrückstände sind nicht verifiziert.
- Heizungsanlage und Teile der Leitungen konnten im Gutachten nicht besichtigt werden.
- Konkrete Kostenangebote für Dach, Fassade, Fenster, Gewerbeeinheit und technische Anlagen fehlen.
- Abweichung zwischen parserseitig genannten 529.376 EUR und den Primärquellen genannten 513.000 EUR.
- Bergschadensrisiko und mögliche Verzichtserklärungen sind nicht abschließend geprüft.