Objektbeschreibung
Unterkellertes Wohnhaus mit ca. 355 m² Wohnfläche und Garage, dessen Umbau zu drei Einheiten nicht abgeschlossen wurde.
Lage
Ländlich geprägter Stadtteil von Herborn mit regionaler Straßenanbindung. Die konkrete Mikrolage ist vor Gebotsabgabe zu besichtigen.
Investmentanalyse
SKIP. Nur bei außergewöhnlich niedrigem Zuschlag, gesicherter Finanzierung und vollständiger technischer sowie rechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer As-is-Marktwert ca. 140.000–290.000 EUR, mit niedriger Sicherheit. Lokale Vergleichsangebote liegen für deutlich bessere Objekte bei etwa 1.100–1.300 EUR/m².
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Herborn-Schönbach | 318 m² | 415.000 € | 1.305,03 €/m² | 1940 | Link |
| B | Herborn-Seelbach | 250 m² | 280.000 € | 1.120 €/m² | 1865 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Herborn-Seelbach | 114 m² | 980 € | 8,6 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Herborn-Alsbach | 151 m² | 1.000 € | 6,62 €/m²/Monat | 1995 | Link |
Renovierung
Voraussichtlicher Vollausbau 750.000–1.050.000 EUR; Worst Case bis etwa 1.500.000 EUR.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude ist weitgehend entkernt und nicht bezugsfertig.
Bausachverständige Bestandsaufnahme und belastbare Ausbaukostenschätzung erstellen.Heizung und technische Anlagen können veraltet, unvollständig oder nicht funktionsfähig sein.
Technische Prüfung einschließlich Tank, Leitungen und Elektroanlage.Die geplante Aufteilung in drei Einheiten kann zusätzliche Genehmigungen und Brandschutzmaßnahmen erfordern.
Baugenehmigung und behördliche Auflagen vor Gebotsabgabe prüfen.Dach, Keller und Abdichtung können zusätzliche Sanierungskosten verursachen.
Feuchte-, Dach- und Schadstoffprüfung beauftragen.Rechtliche Risiken
109.000 EUR und 529.376 EUR stehen im Datensatz gegeneinander.
Maßgebliche gerichtliche Bekanntmachung und Gutachten verifizieren.Die gesetzlichen 5/10- und 7/10-Grenzen sind nicht als entfallen dokumentiert.
Terminsbestimmung unmittelbar vor dem Termin prüfen.Belegung und mögliche Miet- oder Nutzungsrechte sind unbekannt.
Besitz- und Mietverhältnisse vor Gebotsabgabe klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Verkehrswertkonflikt: 109.000 EUR in primary source versus 529.376 EUR in parser field.
- Grundstücksfläche und Flurstück nicht verifiziert.
- Besitz-, Miet- und Räumungsstatus unbekannt.
- Baugenehmigung, Brandschutz und rechtliche Zulässigkeit der Dreifamilienhausnutzung ungeklärt.
- Technischer Zustand von Dach, Tragwerk, Keller, Heizung, Elektro, Sanitär und Abdichtung ungeklärt.
- Keine ausreichende Zahl hochwertiger lokaler Verkaufskomparables verfügbar.