Objektbeschreibung
Leerstehendes Büroensemble mit rund 1.021,86 m² Nutzfläche auf drei zusammenhängenden Grundstücken.
Lage
Das Objekt liegt in der Baden-Badener Innenstadt beziehungsweise im innerstädtischen Umfeld mit grundsätzlich repräsentativer Büro- und Dienstleistungsadresse.
Investmentanalyse
Nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach technischer, denkmalrechtlicher und grundbuchlicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative Marktwertspanne im Ist-Zustand: 1,45 bis 2,00 Mio. EUR; Basisschätzung 1,70 Mio. EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Baden-Baden-Oos | 938 m² | 2.350.000 € | 2.505,33 €/m² | 1988 | Link |
| B | Baden-Baden-Haueneberstein | 827 m² | 1.850.000 € | 2.236,99 €/m² | 2017 | Link |
| C | Baden-Baden-Innenstadt | 499,27 m² | 1.850.000 € | 3.705,19 €/m² | 1884 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Baden-Baden | 1.107 m² | 9.410 € | 8,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Baden-Baden-Steinbach | 392,9 m² | 4.322 € | 11 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Baden-Baden-Innenstadt | 542 m² | 7.490 € | 13,82 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario: etwa 400.000 bis 750.000 EUR; bei verdeckten Schäden deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Undichtigkeit der Blecheindeckung hat bereits mehrere Bauteile und Innenbereiche geschädigt.
Bauteilöffnung, Feuchtemessung und belastbares Dachsanierungskonzept einholen.Wasser- und Feuchteeintrag betrifft auch die Aufzugsanlage und Kellerräume.
Technische Prüfung und Kostenschätzung durch Aufzugs- und Bausachverständige.Markgrafenstraße 9 ist als Kulturdenkmal geschützt.
Vor jeder Planung Denkmalbehörde und zulässige Sanierungsstandards klären.Der zugängliche Befund reicht nicht für eine vollständige technische Risikobewertung.
Schadstoffscreening und Tragwerksprüfung beauftragen.Rechtliche Risiken
Gebäude, Bauabschnitte und Versorgungen überschreiten Grundstücksgrenzen.
Grundbuch, Baulasten, Dienstbarkeiten und Erschließung vollständig prüfen.Sanierungen und Änderungen an der Villa können denkmalrechtlich genehmigungspflichtig sein.
Schutzumfang und Genehmigungsprozess schriftlich bestätigen lassen.Die gesetzlichen Wertgrenzen sind nicht aufgehoben.
Terminsbestimmung und Versteigerungsbedingungen vor dem Termin erneut prüfen.Die Wiederaufnahme der Büronutzung und eventuelle Umnutzungen sind nicht vollständig belegt.
Bauakte, Brandschutz und Nutzungszulässigkeit prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Der Parserwert von 529.376 EUR widerspricht dem amtlichen beziehungsweise veröffentlichten Verkehrswert von 2.840.000 EUR und wurde verworfen.
- Der offizielle Gutachtentext liegt nur als zusammengefasste Beschreibung vor; das vollständige Gutachten wurde nicht heruntergeladen.
- Baujahr des Gebäudes Hardstraße 22/Markgrafenstraße 7 unbekannt.
- Keine belastbaren Mietverträge, Erträge oder Betriebskosten verfügbar.
- Schadstoff-, Tragwerks- und vollständige denkmalrechtliche Prüfungen stehen aus.
- Auktionsversuch 1 ist aus dem vorliegenden Material nicht ausdrücklich belegt; Wertgrenzen gelten.