Objektbeschreibung
Teileigentum mit ca. 219 m² Nutzfläche, Büro im Erdgeschoss, Lager- und Kellerräume im Untergeschoss sowie einem Kfz-Stellplatz.
Lage
Sandweier ist ein Stadtteil von Baden-Baden mit guter Straßenanbindung an B3 und A5. Die konkrete Mikrolage ist gewerblich nutzbar, aber nicht mit innerstädtischen Premiumlagen gleichzusetzen.
Investmentanalyse
Nur bei Erwerb deutlich unter dem unabhängigen Marktwertindikator und nach Prüfung von WEG, Nutzung, Kellerzustand und Übergabe erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer Marktwert ca. 280.000 bis 380.000 EUR, Basisszenario 325.000 EUR, mit mittlerer Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Baden-Baden, 76532 | 263 m² | 450.000 € | 1.711,03 €/m² | 1966 | Link |
| B | Rastatt, 76437 | 200 m² | 325.000 € | 1.625 €/m² | — | Link |
| C | Baden-Baden Cité, 76532 | 202 m² | 795.000 € | 3.935,64 €/m² | 2016 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Baden-Baden Oos, 76532 | 75 m² | 750 € | 10 €/m²/Monat | 1906 | Link |
| C | Baden-Baden Oos, 76532 | 184,78 m² | 3.500 € | 18,94 €/m²/Monat | 2016 | Link |
| B | Baden-Baden | — | — | 11 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich überwiegend geringer bis mittlerer Nachbesserungsbedarf; vollständige Modernisierung ist nicht belegt.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Modernisierung 2021 ist angegeben, aber nicht durch Rechnungen oder vollständige Innenaufnahmen belegt.
Innenbesichtigung und Belegprüfung durchführen.Die große Kellerfläche ist wertrelevant, kann aber hinsichtlich Feuchte und Nutzungseignung eingeschränkt sein.
Keller fachtechnisch besichtigen und Nutzungszulässigkeit prüfen.Gemeinschaftliche Bauteile und mögliche Sonderumlagen sind nicht dokumentiert.
WEG-Unterlagen vollständig prüfen.Rechtliche Risiken
Büro-, Praxis- oder andere Nutzungen können durch Teilungserklärung, WEG oder Baurecht begrenzt sein.
Teilungserklärung und Genehmigungslage prüfen.Mehrere Sondernutzungsrechte gehören zur Einheit; deren genaue Grenzen und Pflichten müssen geprüft werden.
Grundbuch und Teilungserklärung einsehen.Die Einheit war eigengenutzt; eine zeitnahe Besitzübergabe ist nicht garantiert.
Aktuelle Nutzung und Räumung vor dem Termin klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Abweichender Parser-Verkehrswert von 529.376 EUR gegenüber 372.000 EUR im Gerichtsdokument.
- Abweichende Parser-Uhrzeit 11:30 Uhr gegenüber 13:30 Uhr im Gerichtsdokument.
- Vollständiges Gutachten nicht heruntergeladen.
- WEG-Protokolle, Hausgeld, Rücklage und Sonderumlagen unbekannt.
- Zulässigkeit alternativer gewerblicher Nutzungen ungeklärt.
- Innenbesichtigung widersprüchlich dokumentiert.
- Mietwert bleibt wegen geringer Zahl exakt vergleichbarer Angebote unsicher.