Objektbeschreibung
Vollunterkellertes Mehrfamilienhaus mit drei Einheiten, ca. 413 m² Wohnfläche, ca. 1.412 m² Grundstück und Doppelcarport.
Lage
Ruhige durchschnittliche Wohnlage etwa 1 km östlich der Elmshorner Innenstadt mit Anbindung an Schulen, ÖPNV und Naherholung.
Investmentanalyse
Hochrisiko-Investment. Nur bei ausreichendem Sicherheitsabschlag und nach technischer sowie rechtlicher Prüfung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche in Elmshorn liegen überwiegend bei etwa 1.900–2.200 EUR/m² für kleinere bzw. besser erhaltene Mehrfamilienhäuser. Das Objekt benötigt einen Zustandsabschlag.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Elmshorn, 25337 | 300 m² | 645.000 € | 2.150 €/m² | 1900 | Link |
| A | Elmshorn, 25336 | 306,07 m² | 665.000 € | 2.173 €/m² | 1928 | Link |
| B | Elmshorn, 25336 | 208,16 m² | 398.000 € | 1.912 €/m² | 1955 | Link |
| C | Elmshorn, 25335 | 306,4 m² | 1.290.000 € | 4.210 €/m² | 1910 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Elmshorn, 25336 | 90 m² | 950 € | 10,56 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Elmshorn | — | — | 10,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Elmshorn | — | — | 10,5 €/m²/Monat | 1959 | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario 230.000–480.000 EUR; Vollsanierung kann deutlich darüber liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude wird als unterdurchschnittlich beurteilt; wesentliche Bauteile können kostenintensiv sein.
Vollgutachten und technische Zustandsprüfung beauftragen.Heizung und energetischer Zustand sind nicht ausreichend dokumentiert.
Heizung, Energieausweis und mögliche Austauschpflichten prüfen.Der große Vollkeller kann bei Feuchte oder Abdichtungsproblemen erhebliche Kosten verursachen.
Feuchte- und Abdichtungsprüfung einschließlich Schadstoffscreening durchführen.Rechtliche Risiken
Vermietete, eigengenutzte und gewerblich genutzte Bereiche können Übergabe- und Räumungsrisiken verursachen.
Alle Miet- und Nutzungsverträge sowie Besitzverhältnisse prüfen.Ein Wegerecht kann Zufahrt, Nutzung und Grundstückswert beeinflussen.
Grundbuch und Baulastenverzeichnis vollständig prüfen.630.000 EUR und 529.376 EUR erscheinen in unterschiedlichen Datensätzen.
Verbindlichen Wert direkt in der aktuellen Gerichtsbekanntmachung bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollgutachten nicht öffentlich verfügbar.
- Aktuelle Ist-Mieten und Mietverträge nicht verifiziert.
- Heizung, Energiezustand, Dach, Fassade, Fenster und Leitungen nicht ausreichend dokumentiert.
- Widersprüchliche Verkehrswertangaben: 630.000 EUR versus 529.376 EUR.
- Vollständige Grundbuch-, Baulasten- und Wegerechtsprüfung ausstehend.
- Keine belastbaren Transaktionspreise; Marktanalyse basiert überwiegend auf Angebotspreisen.