Objektbeschreibung
Freistehendes Wohnhaus auf ca. 1.531 m² Grundstück, Baujahr etwa 1967, mit Keller, Dachgeschoss, Spitzboden, Einliegerwohnung/Praxis, Schwimmbad und zwei Garagen.
Lage
Wohnlage in Neuss-Norf, 41469. Die Marktangebote zeigen ein heterogenes Preisniveau abhängig von Grundstücksgröße, Modernisierung und Objektart.
Investmentanalyse
Hochrisikoobjekt. Ein Erwerb ist nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Bauakte, Zustand, Nutzung und Belegung vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer, unabhängiger Marktwert derzeit etwa 700.000 bis 950.000 EUR; geringe Sicherheit wegen fehlender Wohnflächen- und Zustandsdaten.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Norf, Neuss | 169 m² | 485.000 € | 2.870 €/m² | 1912 | Link |
| B | Norf, Neuss | 210 m² | 419.000 € | 1.995 €/m² | — | Link |
| C | Norf, Neuss | 140 m² | 481.879 € | 3.442 €/m² | — | Link |
| A | Norf, Derikum | 201 m² | 750.000 € | 3.731 €/m² | — | Link |
| C | Norf, Neuss | 90 m² | 249.000 € | 2.767 €/m² | 1920 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Norf, Neuss | 148 m² | 2.490 € | 16,82 €/m²/Monat | 2024 | Link |
| C | Norf, Neuss | 75 m² | 850 € | 11,33 €/m²/Monat | 1971 | Link |
Renovierung
Wahrscheinlicher Standard- bis umfassender Sanierungsbedarf; grobe Kostenindikation 200.000 bis 550.000 EUR, im Worst Case deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude stammt aus etwa 1967; zentrale Bauteile und Installationen sind ungeklärt.
Technische Due-Diligence mit Bauteilöffnungen und Anlagenprüfung durchführen.Das Kellerschwimmbad kann hohe Folgekosten für Technik, Abdichtung oder Rückbau verursachen.
Schwimmbadtechnik und Kellerabdichtung fachkundig untersuchen.Der örtliche Bestand weicht teilweise von den Genehmigungen ab.
Bauakte und Nutzungsänderungen vor dem Gebot vollständig prüfen.Rechtliche Risiken
Die frühere Einliegerwohnung wird als Heilpraktikerpraxis beschrieben; die Genehmigungslage ist offen.
Nutzungsänderung und aktuelle Zulässigkeit bei der Bauaufsicht verifizieren.Belegung und bestehende Miet- oder Nutzungsverhältnisse sind nicht bekannt.
Mietverträge, Besitzstatus und Räumungsmöglichkeiten vor Gebotsabgabe klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser field official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with the zvg-portal value of 1.107.000 EUR.
- Pure living area is not available; 189.44 m² is reported as combined living and usable area.
- Current occupancy, tenancy, rents and possession status are unknown.
- Building permits and the legality of the practice conversion require verification.
- Exact parcel and cadastral data are incomplete.
- No sufficiently reliable direct market evidence exists for the large plot and pool combination.
- Only two genuine individual rental listings were identified; rental-market refinement remains necessary.