Objektbeschreibung
Unterkellertes Einfamilienhaus aus dem Jahr 2005 mit ca. 150 m² Wohnfläche, vier Grundstücken und PKW-Stellplatz.
Lage
Combüchen liegt im Stadtgebiet Bergisch Gladbach im Rheinisch-Bergischen Kreis. Aktuelle Vergleichsangebote zeigen ein mittleres bis gehobenes Preisniveau.
Investmentanalyse
Kauf nur nach Prüfung von Gutachten, Nutzung, Erschließungsbeiträgen, Zisternenrechten und technischem Zustand. Wirtschaftlich erscheint ein Gebotskorridor unterhalb des amtlichen Werts sachgerecht.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche stützen einen Marktwert von etwa 580.000 bis 700.000 EUR, mit mittlerer Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bärbroich, Bergisch Gladbach | 152 m² | 674.900 € | 4.440 €/m² | — | Link |
| C | 51467 Bergisch Gladbach | 174 m² | 857.000 € | 4.925 €/m² | — | Link |
| B | Heidkamp, Bergisch Gladbach | 152 m² | 548.854 € | 3.611 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herkenrath, Bergisch Gladbach | 150 m² | 1.650 € | 11 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Paffrath/Hand, Bergisch Gladbach | 140 m² | 1.800 € | 12,86 €/m²/Monat | 1971 | Link |
| B | Schildgen, Bergisch Gladbach | 195 m² | 2.400 € | 12,31 €/m²/Monat | 1993 | Link |
Renovierung
Wegen fehlender Zustandsdetails ist ein Standardbudget von etwa 50.000 bis 130.000 EUR nur vorläufig.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Für Straße und Erschließung können zusätzliche, derzeit nicht bezifferte Beiträge anfallen.
Schriftliche Auskunft der Stadt zu Beitragshöhe und Fälligkeit einholen.Die ausgebauten Kellerräume erfüllen wegen der Belichtung nicht die Voraussetzungen für Wohnfläche.
Baurechtliche Genehmigung und baulichen Zustand vor Ort prüfen.Die gemeinsame Nutzung einer auf dem Nachbargrundstück befindlichen Zisterne kann dienstbarkeits- und kostenrechtliche Risiken enthalten.
Grundbuchliche Sicherung und Nutzungsvereinbarung prüfen.Alarmanlage, zentrale Staubsaugeranlage, Klimageräte und Kamin können Wartungs- oder Erneuerungskosten verursachen.
Funktionsprüfung und Wartungsnachweise anfordern.Rechtliche Risiken
Im Datenbestand stehen 529.376 EUR und 655.000 EUR. Für die Versteigerung ist die Primärquelle mit 655.000 EUR maßgeblich, bis das Gericht anders bestätigt.
Gerichtliche Bekanntmachung und Gutachten unmittelbar vor dem Termin erneut prüfen.Ob das Haus eigengenutzt, vermietet oder leer steht, ist nicht abschließend belegt.
Nutzungsstatus und mögliche Miet- oder Räumungsrisiken vor Gebot klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und primärer zvg-portal-Angabe 655.000 EUR.
- Aktueller Belegungs- und Mietstatus nicht sicher belegt.
- Grundstücksfläche und konkrete Flurstücke anhand des vollständigen Gutachtens verifizieren.
- Offene Erschließungsbeiträge und mögliche Höhe nicht beziffert.
- Zisternenrechte, Wartung und Kostenteilung nicht verifiziert.
- Kein belastbarer Nachweis zum aktuellen Innen- und Haustechnikzustand.
- Keine verlässlich identifizierbaren Originalfotos für die Medienauswahl.