Objektbeschreibung
Leerstehendes Zweifamilienhaus mit ca. 432 m² Wohnfläche auf 1.178 m² Grundstück, Baujahr 2012/2013, Verkehrswert 805.000 EUR.
Lage
Herford-Eickum ist eine randständige Wohnlage der Hansestadt Herford. Aktuelle Vergleichsangebote zeigen ein begrenztes Angebot an großen Zweifamilien- und Mehrfamilienhäusern.
Investmentanalyse
Nur bei ausreichendem Sicherheitsabschlag und schriftlicher Klärung des Dachgeschosses erwägenswert. Oberhalb von etwa 700.000 EUR erscheint das Risiko-Ertrags-Verhältnis unattraktiv.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative unabhängige Marktspanne: etwa 680.000 bis 820.000 EUR; Basisschätzung 750.000 EUR. Die Vergleichsdatenbasis ist begrenzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Herford-Eickum/Nieder-Eickum | 283,21 m² | 395.000 € | 1.395 €/m² | 1975 | Link |
| C | Herford-Eickum | 600 m² | 669.000 € | 1.115 €/m² | — | Link |
| C | Herford-Herringhausen, 32051 | 170 m² | 399.000 € | 2.347 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herford-Eickum | — | — | 7,77 €/m²/Monat | 2012 | Link |
Renovierung
Für einen normalen Modernisierungsfall werden grob 85.000 bis 220.000 EUR angesetzt. Bei rechtlichen oder technischen Problemen im Dachgeschoss kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der begonnene Dachgeschossausbau ist baurechtlich ungeklärt und kann Nachgenehmigung, Umbau oder Rückbau erfordern.
Bauakte und Genehmigungsfähigkeit vor Gebot schriftlich prüfen.Die Gastherme ist belegt, aber Alter, Wartung und Restlebensdauer sind unbekannt.
Wartungs- und Schornsteinfegerunterlagen einsehen.Die angegebene Wohnfläche muss wegen des Dachgeschossausbaus gegen die genehmigten Unterlagen abgeglichen werden.
Genehmigte Pläne und Wohnflächenberechnung anfordern.Rechtliche Risiken
Der Ausbau erfolgte laut Bekanntmachung ohne Bauantrag; die tatsächliche Wohnnutzung ist rechtlich nicht gesichert.
Vor Gebot schriftliche Auskunft der Bauaufsicht einholen.Bei der Aufhebung der Gemeinschaft sind Grundbuchrechte, bestehenbleibende Belastungen und Verfahrenskosten besonders zu prüfen.
Grundbuch und geringstes Gebot beim Gericht einsehen.Leerstand ist dokumentiert, aber Zustand, Zugang und vollständige Besitzübergabe müssen separat bestätigt werden.
Besichtigungsmöglichkeit und Übergabemodalitäten beim Gericht klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges Gutachten konnte technisch nicht zuverlässig ausgelesen werden.
- Baurechtlicher Status des Dachgeschossausbaus ungeklärt.
- Keine belastbare aktuelle Nettokaltmiete dokumentiert.
- Keine ausreichende Zahl echter lokaler Mietangebote verifiziert.
- Nutzfläche, Raumanzahl, Energiekennwerte und genaue technische Ausstattung teilweise unbekannt.
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht den beiden Primärquellen mit 805.000 EUR.