Objektbeschreibung
Sanierungsbedürftiges Mehrfamilienhaus mit 308 m² Wohnfläche, 597 m² Grundstück und acht Garagen.
Lage
Die Sommerstraße liegt in Solingen-Mitte in einer Wohnlage mit Gehwegen und innerstädtischer Infrastruktur. Die Mikrolage ist für Mehrfamilienhausvermietung grundsätzlich geeignet, rechtfertigt aber keinen Aufschlag für den unfertigen Zustand.
Investmentanalyse
Nur bei erheblichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Bauakte, Mietunterlagen, Innenzustand und Sanierungskosten erwägen. Oberhalb von 320.000 EUR ist das Risiko-Ertrags-Verhältnis aus heutiger Sicht unattraktiv.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in Solingen-Mitte liegen überwiegend zwischen etwa 1.250 und 2.000 EUR/m² für deutlich bessere oder modernisierte Objekte. Für das gegenständliche Objekt wurde deshalb ein risikoadjustierter As-is-Korridor von 320.000 bis 470.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Solingen-Mitte, 42651 | 327 m² | 499.000 € | 1.526 €/m² | 1919 | Link |
| B | Solingen-Burg/Höhscheid, 42657 | 260 m² | 520.000 € | 2.000 €/m² | 1926 | Link |
| B | Solingen-Mitte, 42651 | 511 m² | 640.000 € | 1.252 €/m² | — | Link |
| B | Solingen-Wald, 42719 | 191 m² | 385.000 € | 2.016 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Solingen-Mitte, 42655 | 70 m² | 690 € | 9,86 €/m²/Monat | 1900 | Link |
| A | Solingen-Mitte, 42657 | 64 m² | 630 € | 9,84 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Solingen-Mitte, 42655 | 78 m² | 780 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Solingen-Mitte, 42655 | 72 m² | 460 € | 6,39 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Ein standardmäßiger Sanierungsbedarf wird grob mit 190.000 bis 380.000 EUR budgetiert; bei umfassender Sanierung oder verdeckten Schäden sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Dachgeschossausbau ist nicht fertiggestellt und möglicherweise baurechtlich bzw. brandschutztechnisch unvollständig.
Bauakte, Genehmigungen und Ausbau vor Gebot prüfen.Die geplante Untergeschosswohnung ist nicht verlässlich als bezugsfertige Wohnfläche bestätigt.
Genehmigung, Feuchte und Wohnflächenanrechnung prüfen.Risse, Fehlstellen und unfertige Fensteranschlüsse können zu Folgeschäden führen.
Fassadenprüfung und Sanierungskonzept einholen.Im Sockel- und Kellerbereich bestehen Hinweise auf mögliche Isolierungs- oder Feuchteprobleme.
Feuchte- und Abdichtungsprüfung vor Gebot veranlassen.Rechtliche Risiken
Für Ausbauflächen besteht ein laufender Vorgang bei der Bauaufsicht.
Bauakte und Genehmigungsstatus vor Gebot klären.Mindestens eine Einheit ist belegt, aber Mietverträge und Besitzlage sind nicht vollständig dokumentiert.
Mietunterlagen und Besitzverhältnisse vor Gebot prüfen.Parserdaten und identitätspassende Gerichtsquellen weichen beim Verkehrswert und bei Wertgrenzenangaben voneinander ab.
Aktuelle Gerichtsbekanntmachung vor Gebotsabgabe bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser identity fields conflict with the identity-matched North Rhine-Westphalia case: parser hint points to a different Saxony URL.
- Parser-provided official value of 529,376 EUR conflicts with the identity-matched court value of 350,000 EUR.
- Exact current rents, lease terms, deposits and arrears are unknown.
- Interior condition, heating system, electrical installation, plumbing, moisture and fire safety were not fully inspectable.
- Legal status and completion requirements of attic and basement conversions require municipal verification.
- Concrete comparable rental listings for similarly distressed multi-unit properties remain insufficient.