Objektbeschreibung
Unterkellertes Einfamilienhaus von 1959 auf 1.002 m² Grundstück; wirtschaftlich wird überwiegend der Grundstückswert angesetzt.
Lage
Gute Wohnlage nahe Ortszentrum und S-Bahn. Der Gautinger Weg ist eine Sackstraße; die S-Bahn-Trasse verläuft etwa 80 m südlich und verursacht dokumentierte Lärmimmissionen.
Investmentanalyse
Nur als hochriskante Grundstücks-/Projektentwicklung betrachten. Vor Gebot Besitzlage, Bauakte, Abrisskosten und Neubaupotenzial verbindlich prüfen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote liegen überwiegend bei modernen Häusern und zeigen ein hohes lokales Preisniveau. Wegen des Liquidationscharakters wurde der As-is-Wert deutlich unter modernen Angebotsobjekten angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Baierbrunn | 215 m² | 1.720.000 € | 8.000 €/m² | 2014 | Link |
| B | Buchenhain, Baierbrunn | 166 m² | 1.740.000 € | 10.482 €/m² | 2020 | Link |
| B | Buchenhain, Baierbrunn | 222 m² | 1.950.000 € | 8.784 €/m² | 2026 | Link |
| C | Baierbrunn | 170 m² | 1.495.000 € | 8.794 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Baierbrunn, Martlbauerfeld | 152,22 m² | 2.950 € | 19,38 €/m²/Monat | 2008 | Link |
| B | Buchenhain, Baierbrunn | 187 m² | 2.850 € | 15,24 €/m²/Monat | 2014 | Link |
Renovierung
Minimalmaßnahmen sind möglich, wirtschaftlich wahrscheinlicher ist jedoch eine umfassende Sanierung oder Freilegung mit Neubau.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Heizung ist rund 38 Jahre alt und wahrscheinlich kurzfristig erneuerungsbedürftig.
Fachtechnische Prüfung und Modernisierungsangebot einholen.Dach, Fassade, Fenster, Türen und Kellerdecke weisen erhebliches Verbesserungspotenzial auf.
Energetische Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept erstellen.Mehrere Fenster sind blind; der Hofbelag ist durch Wurzeln beschädigt.
Fenster- und Außenanlagenprüfung mit Kostenvoranschlag durchführen.Das Gutachten misst dem bestehenden Gebäude wirtschaftlich keinen positiven Wert bei.
Sanierung gegen Abriss/Neubau durch unabhängige Experten vergleichen.Rechtliche Risiken
Die Genehmigungslage des Bestands ist nicht vollständig nachgewiesen.
Bauakte und Genehmigungsstatus vor Gebotsabgabe klären.Das Neubaupotenzial ist durch Baugrenzen, Höhen und Geländeverlauf begrenzt.
Vorplanung und Bauvorbescheid einholen.Innenzustand und Nutzerstatus konnten nicht vollständig festgestellt werden.
Räumungs- und Besitzsituation vor Gebot rechtlich prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Belegungs- und Mietstatus unbekannt.
- Innenbesichtigung nicht gestattet; Innenmängel können erheblich abweichen.
- Baugenehmigungs- und Bestandsunterlagen nicht vollständig nachgewiesen.
- Parser-Verkehrswert 529.376 EUR widerspricht der primären Quelle mit 1.570.000 EUR.
- Konkrete aktuelle Mietangebote für ältere freistehende Einfamilienhäuser sind knapp; Mietband hat niedrige Sicherheit.
- Abriss- und Neubaukosten sowie Baurecht müssen vor Gebotsabgabe unabhängig bestätigt werden.