Objektbeschreibung
Vier Rohbau-Eigentumswohnungen mit ca. 479 m² Wohnfläche und fünf Außenstellplätzen.
Lage
Das Objekt liegt im Kieler Stadtteil Neumühlen-Dietrichsdorf auf dem Ostufer der Kieler Förde. Aktuelle Angebotsdaten zeigen einen liquiden, aber preislich heterogenen Wohnungsmarkt.
Investmentanalyse
Nur als stark risikobehaftetes Entwicklerobjekt betrachten. Ein Zuschlag über etwa 300.000 € erscheint ohne vollständige technische und rechtliche Prüfung nicht vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Fertig ausgebaute Vergleichswohnungen in Neumühlen-Dietrichsdorf werden aktuell grob mit etwa 2.100–3.530 €/m² angeboten; diese Werte sind wegen des Rohbauzustands nur als Fertigmarkt-Referenz nutzbar.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | 62 m² | 219.000 € | 3.532,26 €/m² | 1999 | Link |
| B | Braunsberger Weg 10, Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | 76,7 m² | 192.000 € | 2.503,26 €/m² | — | Link |
| B | Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | 94,2 m² | 199.000 € | 2.112,53 €/m² | — | Link |
| C | Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | — | — | 2.955 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | 70 m² | 750 € | 10,71 €/m²/Monat | 1983 | Link |
| B | Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | 72 m² | 600 € | 8,33 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Insterburger Straße 22, Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | 59 m² | 645 € | 10,93 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Neumühlen-Dietrichsdorf, Kiel | — | — | 10,37 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Die wahrscheinliche Standardfertigstellung wird grob mit 500.000–760.000 € angesetzt; die Bandbreite ist wegen fehlender Gutachten sehr unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der gesamte Baukörper ist laut Versteigerungsbeschreibung seit 2025 im Rohbauzustand.
Baufortschritt und Restleistungen durch Sachverständigen prüfen.Technische Gebäudeausstattung und Anschlüsse sind nicht nachgewiesen.
Installationsstand und Anschlusskosten fachlich prüfen.Wohnung Nr. 3 liegt im Kellergeschoss/Souterrain; Feuchte und Belichtung sind ungeklärt.
Kellerwände, Abdichtung, Fenster und Wohnzulässigkeit prüfen.Balkone, Terrassen und Dachterrasse können erhebliche Abdichtungs- und Sicherheitskosten verursachen.
Außenbauteile technisch und statisch prüfen.Rechtliche Risiken
Vier separate Grundbuchblätter sind betroffen; gemeinsamer oder getrennter Zuschlag muss geklärt werden.
Versteigerungsbedingungen und Rechtspflegerauskunft einholen.Gesamtwert und Summe der Einzelwerte stimmen nicht überein.
Aktuelle Gerichtsunterlagen auf Berichtigung prüfen.Die Verteilung der Kosten für Gemeinschaftseigentum und Restarbeiten ist nicht bekannt.
Teilungserklärung und WEG-Unterlagen vollständig prüfen.Es liegen keine belastbaren Angaben zu Mietern oder Besitzern vor.
Besitz- und Nutzungsverhältnisse ermitteln.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Besitz- und Nutzungsstatus unbekannt.
- Baujahr nicht belegt; 2025 bezeichnet den dokumentierten Rohbauzustand, nicht zwingend das Baujahr.
- Baufortschritt, Haustechnik, Anschlüsse und Restfertigstellung nicht durch Gutachten verifiziert.
- Versteigerungsumfang der vier Grundbuchblätter muss geklärt werden.
- Widerspruch zwischen Parser-Gesamtverkehrswert 529.376 € und Summe der Einzelwerte 532.000 €.
- Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Abgeschlossenheitsbescheinigung und mögliche Rechte Dritter nicht vollständig geprüft.
- Konkrete Wohnungsfotos wurden nicht inhaltlich ausgewertet; keine visuellen Defektbehauptungen.