Objektbeschreibung
Wohnung im 1. Obergeschoss mit ca. 100,54 m², vier Zimmern, Balkon und Sondernutzungsrecht an Pkw-Stellplatz B165.
Lage
Bensberg bietet eine gute Anbindung an Bergisch Gladbach und Köln; die konkrete Mikrolage und der Wohnwert sind durch Besichtigung zu verifizieren.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Risikoabschlag erwägen. Vor Gebot müssen Innenzustand, WEG-Unterlagen, Aufzugskosten und Belegung geklärt werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote deuten auf einen groben As-is-Marktwert von 205.000 bis 285.000 EUR hin, mit mittlerer Sicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Bensberg, Bergisch Gladbach | 101 m² | 320.000 € | 3.168,32 €/m² | 1973 | Link |
| B | Bensberg-Frankenforst, Bergisch Gladbach | 100 m² | 199.000 € | 1.990 €/m² | 1983 | Link |
| C | Bensberg/Moitzfeld, Bergisch Gladbach | 112 m² | 419.000 € | 3.741,07 €/m² | 1993 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gladbacher Str. 30, Bensberg | 105 m² | 1.040 € | 9,9 €/m²/Monat | 1920 | Link |
| B | Wachendorfstr. 2, Kaule, Bergisch Gladbach | 97 m² | 980 € | 10,1 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Bensberg, Bergisch Gladbach | 100 m² | 1.100 € | 11 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wegen fehlender Innenbesichtigung ist die Sanierungsspanne breit. Ein Standardfall wird grob mit 35.000 bis 90.000 EUR angesetzt, zuzüglich möglicher WEG-Kosten.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Eine Innenbesichtigung wurde nicht ermöglicht; wesentliche Kostenrisiken können verborgen sein.
Vor Gebotsabgabe Innenbesichtigung oder belastbare Zustandsdokumentation verlangen.Der Aufzug ist außer Betrieb; eine kostenträchtige Instandsetzung ist beschlossen bzw. geplant.
Teilungserklärung, Beschlusssammlung, Wirtschaftsplan und Sonderumlagen prüfen.Das Baujahr 1972–1975 spricht für erhöhten Prüf- und Instandhaltungsbedarf.
Technische Unterlagen und WEG-Instandhaltungsprotokolle prüfen.Rechtliche Risiken
Leerstand und Vermietung werden widersprüchlich angegeben.
Aktuellen Miet- bzw. Besitzstatus und Räumungsmöglichkeiten vor Gebot klären.Sonderumlagen und Rückstände der Gemeinschaft sind nicht vollständig beziffert.
Teilungserklärung, Protokolle, Jahresabrechnungen und Rücklagenstand einsehen.Verkehrswert und Wertgrenzenangaben sind zwischen Parser und Primärunterlagen widersprüchlich.
Amtliche Terminsbestimmung und Gerichtsseite vor dem Termin erneut prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Official value conflict between parser field 529,376 EUR and primary court records 160,000 EUR.
- Wertgrenzen status conflict: 'keine Angabe' versus parser field 'gelten'.
- Auction attempt not established.
- Occupancy conflict: expected vacancy versus reported tenancy.
- Interior condition unavailable due to denied inspection.
- Housegeld, reserve contribution, non-recoverable costs and WEG reserve balance unavailable.
- Exact land-register parcel, co-ownership share and cellar allocation unresolved.
- Current rental comparables remain limited; rental estimate requires refinement.