Objektbeschreibung
Ca. 150 m² große, vermietete Maisonettewohnung im Dachgeschoss und Spitzboden mit Kellerraum und Außenstellplatz.
Lage
Bernberg ist ein Wohnstadtteil von Gummersbach mit Nahversorgung, Schulen und Anbindung an die Innenstadt.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Risikoabschlag und nach Prüfung der WEG- und Mietunterlagen erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in Bernberg stützen einen risikobereinigten Ist-Marktwert von etwa 180.000 bis 255.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Gummersbach-Bernberg | 95 m² | 170.000 € | 1.789 €/m² | 1973 | Link |
| A | Gummersbach-Bernberg | 71 m² | 149.000 € | 2.099 €/m² | 1968 | Link |
| A | Gummersbach-Bernberg | 85 m² | 152.000 € | 1.788 €/m² | 1972 | Link |
| A | Gummersbach-Bernberg | 94 m² | 139.000 € | 1.479 €/m² | 1973 | Link |
| B | Gummersbach-Bernberg | 94 m² | 189.000 € | 2.011 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gummersbach | 130 m² | 1.049 € | 8,07 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Gummersbach-Zentrum | 121,5 m² | 1.250 € | 10,29 €/m²/Monat | 1965 | Link |
| B | Gummersbach | 160 m² | 1.400 € | 8,75 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gummersbach | 120 m² | 1.260 € | 10,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für Gemeinschafts- und mögliche Innenarbeiten ist ein erheblicher, derzeit unsicherer Kostenrahmen einzuplanen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Balkone weisen Betonschäden und Feuchtigkeitsspuren auf.
WEG-Unterlagen und Sanierungsangebote einsehen.An der Dachgaube bestehen Feuchtigkeits- und Putzschäden.
Dach und Innenbereiche fachgerecht untersuchen lassen.Die zentrale Wärmepumpe ist laut Unterlagen möglicherweise zu klein ausgelegt.
Heizungsfachbetrieb und WEG-Unterlagen prüfen.Der Innenzustand ist wegen fehlender Besichtigung erheblich unsicher.
Vor Gebot Innenbesichtigung und technische Prüfung ermöglichen.Rechtliche Risiken
Rückstände und Liquiditätsengpässe können zu Sonderzahlungen führen.
WEG-Abrechnungen und Rückstandsaufstellung prüfen.Mietvertrag und Ist-Miete sind ungeklärt; Besitzübergang kann verzögert sein.
Mietunterlagen und Zahlungsstand prüfen.Das Kellergeschoss entspricht nicht vollständig dem Aufteilungsplan.
Teilungserklärung und Bauakte prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktuelle Nettokaltmiete und Mietvertrag fehlen.
- Innenbesichtigung war nicht möglich.
- Exakte Wohnfläche 150 m² versus 157 m² laut Aufteilungsplan ungeklärt.
- WEG-Rückstände, Rücklagen und Sonderumlagen müssen anhand aktueller Unterlagen verifiziert werden.
- Bauliche Abweichung des Kellers vom Aufteilungsplan ist rechtlich und technisch zu prüfen.
- Parser-Konflikt beim Verkehrswert: 529.376 EUR gegenüber amtlich und mehrfach belegten 175.000 EUR.