Objektbeschreibung
34 m² großes Ladenlokal im Erdgeschoss rechts mit vier Kellerräumen; bauliche Verbindung zur Nachbarwohnung und unklare WEG-Verhältnisse.
Lage
Das Objekt liegt im Stadtteil Schalke in Gelsenkirchen. Aktuelle Vergleichsangebote zeigen einen kleinteiligen, preisbewussten Gewerbemarkt mit begrenzter Liquidität.
Investmentanalyse
Nur bei sehr niedrigem Gebot und nach Prüfung von Mietvertrag, WEG-Unterlagen sowie Genehmigungs- und Rückbaufragen vertretbar.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikativer unabhängiger Marktwert im Ist-Zustand etwa 18.000 bis 40.000 EUR; geringe Sicherheit wegen fehlender direkter Vergleichbarkeit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Schalke, Gelsenkirchen | 72,86 m² | 85.000 € | 1.166 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Buer | 42 m² | 329 € | 7,83 €/m²/Monat | 1980 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Bismarck | 63 m² | 675 € | 10,71 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Gelsenkirchen-Resse | 70 m² | 595 € | 8,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für ein standardsicheres Szenario werden etwa 10.000 bis 30.000 EUR angesetzt; bei Rückbau- oder Genehmigungsproblemen deutlich mehr möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Einheit ist mit der Nachbarwohnung verbunden; Genehmigung und Rückbaupflicht sind ungeklärt.
Bauakte, Teilungserklärung und Aufteilungsplan prüfen.Der technische Zustand des Ladenlokals ist nur unvollständig dokumentiert.
Innenbesichtigung und Fachprüfung durchführen.Rechtliche Risiken
Verwaltung, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen sind unbekannt.
WEG-Unterlagen und Verwalterauskunft vor Gebot einholen.Die Einheit wird offenbar gemeinsam mit einer Nachbarwohnung genutzt; Mietvertrag und Abgrenzung sind ungeklärt.
Mietvertrag und tatsächliche Nutzung prüfen.Wertgrenzen und bestehenbleibende Rechte sind aus den Kurzquellen nicht abschließend ersichtlich.
Aktuelle Bekanntmachung und Terminsbestimmungen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Mietvertrag und erzielbare Einzelmiete unbekannt.
- Genehmigungsstatus des Wanddurchbruchs unbekannt.
- WEG-Verwaltung, Rücklagen, Hausgeld und mögliche Sonderumlagen unbekannt.
- Innenbesichtigung und vollständige technische Prüfung fehlen.
- Aktuelle Wertgrenzen, bestehenbleibende Rechte und Sicherheitsleistung vor dem Termin verifizieren.
- Parser-Konflikt beim Verkehrswert: 529.376 EUR versus fallbezogen belegte 13.000 EUR.