Objektbeschreibung
Vermietetes Dreifamilienhaus mit ca. 190 m² Wohnfläche, 643 m² Grundstück, Doppelgarage und zweigeschossigem Anbau.
Lage
Das Objekt liegt im Ortsteil Hau nahe Bahnhof und LVR-Klinik. Die Mikrolage wurde im Gutachten als mittel und die Vermarktungsfähigkeit als durchschnittlich eingeschätzt.
Investmentanalyse
Nur nach technischer und baurechtlicher Prüfung sowie mit striktem Gebotslimit erwägenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktindikation liegt trotz regionaler Vergleichsangebote wegen Zustand, Vermietung und Risiken bei ca. 285.000 bis 365.000 EUR, Basis ca. 325.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Schneppenbaum, Bedburg-Hau | 166 m² | 349.000 € | 2.102 €/m² | 1974 | Link |
| A | Schneppenbaum, Bedburg-Hau | 180 m² | 348.000 € | 1.933 €/m² | 1971 | Link |
| B | Hau, Bedburg-Hau | 297 m² | 410.000 € | 1.380 €/m² | — | Link |
| C | Bedburg-Hau | 122 m² | 590.000 € | 4.836 €/m² | 1909 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bedburg-Hau | 63 m² | 450 € | 7,14 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Till, Bedburg-Hau | 67 m² | 570 € | 8,51 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Bedburg-Hau | 75 m² | 470 € | 6,27 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hasselt, Bedburg-Hau | 72 m² | 830 € | 11,53 €/m²/Monat | 2026 | Link |
| A | Bedburg-Hau | 61 m² | 610 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für ein realistisches Standardszenario sollten ca. 45.000 bis 100.000 EUR eingeplant werden; bei Anbau- und Statikproblemen deutlich mehr.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Zustand der OG-Wohnung ist weitgehend unbekannt.
Vor Gebot vollständige Innenbesichtigung und technische Prüfung veranlassen.Der Ausbau wurde in einfacher Hobbyhandwerkerqualität und ohne Genehmigung begonnen.
Baugenehmigung und Statik prüfen; rechtssichere Nutzung klären.Keller und Anbau weisen Feuchte, Undichtigkeit und eine zusätzliche Stahlstütze auf.
Bauingenieurliche Prüfung und Feuchtekonzept durchführen.Es liegt kein Energieausweis vor; GEG-Folgen und Modernisierungskosten sind offen.
Energieberatung und GEG-Prüfung beauftragen.Rechtliche Risiken
Für den begonnenen Ausbau liegt laut Gutachten keine Genehmigung vor.
Bauakte und Baulasten prüfen und Genehmigungsfähigkeit klären.Alle Einheiten sind vermietet; Vertrags-, Kautions- und Flächenangaben müssen geprüft werden.
Mietverträge, Zahlungsstände und Kautionsunterlagen vollständig prüfen.Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung sind eingetragen.
Aktuellen Grundbuchstand und bestehenbleibende Belastungen prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser official Verkehrswert 529.376 EUR conflicts with the primary auction record and valuation report showing 250.600 EUR.
- Original building year is unknown.
- Upper-floor apartment was not inspected.
- Current tenancy documents, deposits, arrears and operating-cost statements require independent verification.
- Legal status and structural safety of the annex upper-floor conversion require verification.
- No exact auction attempt number was evidenced.
- Current individual sale comparables are asking prices, not completed transaction prices.