Objektbeschreibung
Leerstehendes Zweifamilienhaus mit ca. 233 m² Wohnfläche, Keller, ausgebautem Dachgeschoss und Doppelcarport auf einem Erbbaurechtsgrundstück.
Lage
Eppelheim liegt im Rhein-Neckar-Kreis in unmittelbarer Nähe zu Heidelberg. Das Objekt befindet sich in einer überwiegend wohngeprägten innerstädtischen beziehungsweise östlichen Ortslage.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung des vollständigen Gutachtens, des Erbbaurechtsvertrags und der baurechtlichen Dachgeschossnutzung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktspanne für den Ist-Zustand wird auf etwa 450.000 bis 575.000 EUR geschätzt; der kurze Erbbaurechtsrest und der Modernisierungsbedarf erhöhen die Unsicherheit.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Eppelheim | 140 m² | 375.000 € | 2.679 €/m² | 1962 | Link |
| A | Eppelheim | 236 m² | 715.000 € | 3.030 €/m² | 1965 | Link |
| B | Eppelheim | 170 m² | 335.000 € | 1.971 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Eppelheim | 86 m² | 700 € | 8,14 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Eppelheim | 77 m² | 1.007 € | 13,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Eppelheim | 82,5 m² | 1.150 € | 13,94 €/m²/Monat | 1970 | Link |
| B | Wasserturmstraße 31, Eppelheim | 65 m² | 1.000 € | 15,38 €/m²/Monat | 1967 | Link |
Renovierung
Für eine Standardmodernisierung ist grob mit 145.000 bis 260.000 EUR zu rechnen; bei verdeckten Schäden kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Gebäudehülle und Haustechnik entsprechen wahrscheinlich nicht heutigen energetischen Anforderungen.
Energieausweis und Bauteilzustände fachlich prüfen lassen.Innenausbau und technische Anlagen können umfassend erneuerungsbedürftig sein.
Technische Zustandsprüfung und Schadstoffprüfung veranlassen.An Balkon und Außenholz können bereits beginnende Schäden vorliegen.
Balkon, Abdichtungen, Holzbauteile und Keller fachgerecht untersuchen.Zustand und Stilllegungspflichten des Öltanks sind ungeklärt.
Tank und Boden durch Fachbetrieb prüfen lassen.Rechtliche Risiken
Das Recht läuft voraussichtlich 2064 aus und beeinflusst Finanzierung und Restwert stark.
Erbbaurechtsvertrag und Heimfallregelungen vor Gebot prüfen.Der Grundstückseigentümer muss der Veräußerung und Finanzierung zustimmen.
Zustimmungsverfahren vor dem Termin mit Eigentümer und Gericht klären.Der niedrige aktuelle Erbbauzins kann künftig angepasst werden.
Anpassungsklauseln und Rückstände im Vertrag und Grundbuch prüfen.Die Wohnnutzung des ausgebauten Dachgeschosses ist nicht vollständig belegt.
Baugenehmigung und genehmigte Wohnfläche prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges Verkehrswertgutachten nicht verfügbar.
- Erbbaurechtsvertrag einschließlich Heimfall-, Anpassungs- und Entschädigungsregelungen nicht vollständig geprüft.
- Exakte baurechtliche Genehmigung der Dachgeschosswohnnutzung ungeklärt.
- Baujahr, Heizung und Modernisierungsangaben stammen überwiegend aus der Objektbeschreibung; technische Prüfung fehlt.
- Parserwert 529.376 EUR steht im Konflikt mit dem veröffentlichten Wert von 504.000 EUR.
- Keine belastbaren Transaktionspreise; Marktvergleich basiert überwiegend auf aktuellen Angebotspreisen.
- Keine verlässliche Aussage zu Altlasten, Öltankzustand, Leitungen, Elektroanlage oder Schadstoffbelastung möglich.