Objektbeschreibung
Zwei verbundene Mehrfamilienhäuser mit zwölf Wohnungen und zusammen ca. 940 m² Wohnfläche in Köln-Bilderstöckchen.
Lage
Bilderstöckchen liegt im Kölner Stadtbezirk Nippes, nördlich der Innenstadt, mit ÖPNV- und Straßenanbindung sowie Nahversorgung im Umfeld.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung der Originalunterlagen, Mietverhältnisse, technischen Anlagen und Bodenfrage erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Lokale Angebotsdaten deuten auf Wohnungswerte von grob 3.650 bis 4.750 EUR/m² und Angebotsmieten von etwa 14 bis 18 EUR/m² hin; das Gesamtobjekt ist wegen Zustand und Struktur mit Abschlag zu bewerten.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Köln-Bilderstöckchen | 52 m² | 190.000 € | 3.654 €/m² | 1965 | Link |
| B | Köln-Bilderstöckchen | 87 m² | 349.000 € | 4.011 €/m² | 1968 | Link |
| B | Köln-Bilderstöckchen | 147 m² | 698.000 € | 4.748 €/m² | 1900 | Link |
| B | Köln-Bilderstöckchen | 155 m² | 695.000 € | 4.484 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Alzeyer Straße, Köln-Bilderstöckchen | 56,37 m² | 791 € | 14,03 €/m²/Monat | 1962 | Link |
| B | Am Bilderstöckchen 43, Köln-Bilderstöckchen | 80 m² | 1.440 € | 18 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Köln-Bilderstöckchen | 63 m² | 900 € | 14,29 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Köln-Bilderstöckchen | 72 m² | 1.050 € | 14,58 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für einen Standardfall ist vorsichtig mit etwa 450.000 bis 1.000.000 EUR zu rechnen; bei umfassender Sanierung kann der Aufwand deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Gebäudeteil aus 1965 weist teilweise Instandsetzungsbedarf und einen Kriechkeller auf.
Technische Besichtigung und Bauteilprüfung veranlassen.Der Zustand der technischen Gebäudeausrüstung ist nicht ausreichend dokumentiert.
Anlagen und Energiezustand durch Fachplaner prüfen lassen.Im Genehmigungsverfahren wurde Bodenbelastung vermutet; ein belastbarer Untersuchungsnachweis liegt nicht vor.
Altlastenkataster und Bodengutachten einsehen.Rechtliche Risiken
Das Verfahren ist als Teilungsversteigerung ausgewiesen und erfordert besondere Prüfung der Rechte und Verfahrensfolgen.
Grundbuch und Versteigerungsbedingungen anwaltlich prüfen.Mietverträge, Rückstände und tatsächliche Belegung sind nicht ausreichend dokumentiert.
Vollständige Mietunterlagen und Belegungsübersicht anfordern.Die vorliegenden Datensätze nennen zwei deutlich unterschiedliche Verkehrswerte.
Originalbekanntmachung und Gutachten unmittelbar abgleichen.Vor dem Gebot verifizieren
- Original court documents should be checked directly to resolve the 529,376 EUR versus 3,255,000 EUR official-value conflict.
- Verify exact auction time because parser fields contain both 09:00 and 10:00.
- Verify all twelve tenancy agreements, rent rolls, arrears, deposits and occupancy.
- Verify cadastral parcels, plot size and access rights.
- Verify heating, electrical, plumbing, fire-safety and energy systems separately for both buildings.
- Verify the suspected soil-contamination reference through the contaminated-sites register and, if necessary, soil testing.
- Concrete sale comparables for multi-family buildings remain limited; market refinement is recommended.