Objektbeschreibung
Einseitig angebautes Einfamilienhaus aus etwa 1931 mit Vollkeller, zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss.
Lage
Badorf ist ein südlicher Brühler Stadtteil mit Wohnbebauung, Versorgung im Umfeld und Anbindung an Brühl, Köln und Bonn.
Investmentanalyse
Nur mit Sicherheitsabschlag und nach vollständiger rechtlicher sowie technischer Prüfung erwägen. Empfohlenes Maximalgebot: etwa 290.000 EUR.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote in Badorf liegen überwiegend deutlich über 4.000 EUR/m², betreffen jedoch meist jüngere oder gepflegtere Objekte. Der indikative Ist-Marktwert wird deshalb vorsichtig mit 390.000 bis 510.000 EUR angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Brühl-Badorf | 115 m² | 475.000 € | 4.130,43 €/m² | 1965 | Link |
| A | Brühl-Badorf/Eckdorf | 129 m² | 635.000 € | 4.922,48 €/m² | 2004 | Link |
| B | Brühl-Badorf | 84 m² | 429.000 € | 5.107,14 €/m² | 1962 | Link |
| B | Brühl-Badorf | 100 m² | 679.000 € | 6.790 €/m² | 2002 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Brühl | 157 m² | 1.800 € | 11,46 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Brühl-Badorf | 135,17 m² | 1.850 € | 13,69 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Brühl-Badorf | 141 m² | 3.305 € | 23,44 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario etwa 120.000 bis 250.000 EUR; bei Dach-, Leitungs-, Feuchte- oder Genehmigungsproblemen deutlich mehr möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Der Innenzustand und mögliche Tragwerksprobleme konnten nicht verifiziert werden.
Innenbesichtigung und Sachverständigenprüfung vor Gebotsabgabe durchführen.Dachgeschoss und Anbauten können erhöhte Abdichtungs- und Anschlussrisiken aufweisen.
Dach und Anbauanschlüsse fachgerecht untersuchen lassen.Heizung, Leitungen, Elektro und Dämmung sind nicht ausreichend dokumentiert.
Technische Anlagen und Energiezustand vor Gebot prüfen.Rechtliche Risiken
Eigennutzung ist angegeben, die konkrete Besitzsituation bleibt aber zu prüfen.
Besitzlage und mögliche Räumungskosten rechtlich prüfen.Erweiterungen und Anbauten können ungeklärte Genehmigungs- oder Baulastenrisiken enthalten.
Grundbuch, Baulastenverzeichnis und Bauakte einsehen.Ein Wegfall der 5/10- und 7/10-Grenzen ist nicht belastbar dokumentiert.
Aktuelle Bekanntmachung und Gerichtshinweise vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen Parserwert 529.376 EUR und offiziellen Quelldatensätzen mit 235.000 EUR.
- Grundstücksfläche, Flurstücke und genaue Grundbuchrechte verifizieren.
- Wohnfläche 135,06 m² am Originalgutachten verifizieren.
- Innenbesichtigung, Haustechnik, Dach, Feuchte, Anbauten und Genehmigungen prüfen.
- Aktuellen Status der gesetzlichen Wertgrenzen kurz vor dem Termin bestätigen.
- Mehrere wirklich vergleichbare Bestandsmietangebote in Badorf fehlen; Mietmarkt daher weiter verfeinern.