Objektbeschreibung
Zweigeschossiges, voll unterkellertes Reihenmittelhaus von etwa 1954 mit ca. 117 m² Wohnfläche und ca. 337 m² Grundstück. Innenbesichtigung war nicht möglich.
Lage
Ungelsheim im Duisburger Süden ist ein überwiegend wohngeprägter Stadtteil mit Reihen- und Einfamilienhausbebauung sowie guter Erreichbarkeit des Düsseldorfer Nordens. Die konkrete Mikrolage wurde nicht separat verifiziert.
Investmentanalyse
Nur mit konservativer Gebotsgrenze und ausreichendem Renovierungs- und Besitzrisikopuffer erwägen. Eine Innenbesichtigung und Grundbuchprüfung sind vor Gebot entscheidend.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Angebotsvergleiche in Ungelsheim liegen bei rund 3.388 bis 3.777 EUR/m², wobei die besseren Vergleichsobjekte modernisiert oder größer ausgestattet sind. Der marktbasierte As-is-Korridor wird bei 340.000 bis 430.000 EUR gesehen.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Ungelsheim, Duisburg, Blankenburgerstraße | 116 m² | 393.000 € | 3.388 €/m² | 1954 | Link |
| B | Ungelsheim, Duisburg | 130 m² | 491.000 € | 3.777 €/m² | 1954 | Link |
| C | Ungelsheim, Duisburg | 300 m² | 1.290.000 € | 4.300 €/m² | 1964 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Am Heidberg 120, Ungelsheim, Duisburg | 190 m² | 2.000 € | 10,53 €/m²/Monat | 2000 | Link |
| C | Braunlagerstraße, Ungelsheim, Duisburg | 132 m² | 1.900 € | 14,39 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wegen fehlender Innenbesichtigung wird ein Standardszenario von etwa 75.000 bis 175.000 EUR angesetzt; verdeckte Schäden können darüber hinausgehen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Innenräume konnten nicht besichtigt werden. Verdeckte Mängel an Ausbau und Technik sind möglich.
Innenbesichtigung und technische Prüfung vor Gebot veranlassen.Im straßenseitigen Sockelbereich wurden notwendige Restarbeiten festgestellt.
Sockel und Abdichtung fachgerecht untersuchen und Kostenangebot einholen.Die Klingelanlage war laut Gutachten defekt.
Funktionsprüfung und Reparaturangebot einholen.Eine mögliche Nutzfläche im Dachgeschoss ist nicht ausreichend dokumentiert.
Ausbau, Genehmigungen und tatsächliche Nutzbarkeit prüfen.Rechtliche Risiken
Eigennutzung ist dokumentiert, die tatsächliche Besitz- und Übergabesituation bleibt zu prüfen.
Nutzung und Räumungssituation beim Gericht verifizieren.In Abteilung II sind Dienstbarkeiten beziehungsweise Nutzungsrechte vermerkt.
Grundbuchauszug und bestehenbleibende Rechte vor Gebot prüfen.Beim ersten Termin gelten die gesetzlichen 5/10- und 7/10-Grenzen.
Aktuelle Terminsbestimmung unmittelbar vor dem Termin prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Der Parserwert 529.376 EUR widerspricht den amtlichen Quellen mit 378.000 EUR und wurde nicht verwendet.
- Innenbesichtigung, vollständiger Grundriss und Innenzustand fehlen.
- Aktuelle Besitz-, Räumungs- und Übergabesituation nicht unabhängig verifiziert.
- Konkrete Flurstücksnummern und Fortbestand grundbuchlicher Rechte sind zu prüfen.
- Mietmarktvergleich bleibt wegen weniger belastbarer Hausangebote unsicher.
- Keine verifizierte originale Objektaufnahme für Hero- oder Galerieauswahl.