Objektbeschreibung
Sanierungsbedürftiges, eigengenutztes Einfamilienhaus von ca. 1949 mit rund 170 m² Wohnfläche, 573 m² Grundstück und Garage mit Büro.
Lage
Forchheim ist ein Stadtteil von Rheinstetten im Landkreis Karlsruhe mit guter ÖPNV- und Straßenanbindung an Karlsruhe. Die Vergleichsangebote zeigen ein aktives, aber preislich stark nach Zustand differenziertes Wohnhaussegment.
Investmentanalyse
Nur bei deutlichem Sicherheitsabschlag und nach Prüfung von Bauakte, Heizung, Feuchtigkeit, Dach und Kostenrisiken erwägen. Gebotsobergrenze 325.000 EUR.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Vergleichsangebote im Ortsteil liegen zwischen etwa 2.951 und 4.543 EUR/m², wobei Zustand und Baujahr die Spanne maßgeblich bestimmen. Für das konkrete Objekt wird ein As-is-Marktwert von etwa 410.000 bis 540.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rheinstetten-Forchheim | 142 m² | 419.000 € | 2.951 €/m² | 1909 | Link |
| A | Rheinstetten-Forchheim | 106,77 m² | 420.000 € | 3.934 €/m² | 1961 | Link |
| B | Rheinstetten-Forchheim | 149,5 m² | 679.000 € | 4.543 €/m² | 2017 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rheinstetten-Forchheim | 130 m² | 1.500 € | 11,54 €/m²/Monat | 1953 | Link |
| B | Rheinstetten-Forchheim | 140 m² | 1.890 € | 13,5 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario 190.000 bis 340.000 EUR; bei verdeckten Schäden oder vollständiger energetischer und baulicher Erneuerung deutlich höher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Heizzentrale ist technisch veraltet und laut Objektbeschreibung zu erneuern.
Heizungs- und Tankprüfung vor Gebotsabgabe beauftragen.An Kellerwänden bestehen Feuchteerscheinungen; Ursache und Sanierungsumfang sind offen.
Feuchte- und Abdichtungsgutachten einholen.Fassade, Standerker und sichtbare Dachhölzer weisen Sanierungsbedarf auf.
Dach- und Holzbausachverständigen einschalten.Fenster, Türen, Böden und Oberflächen sind teilweise schadhaft oder veraltet.
Bauteilprüfung und detaillierte Sanierungskalkulation erstellen.Die rechtliche Nutzbarkeit und Flächenanrechnung der teilausgebauten Räume ist ungeklärt.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebotsabgabe prüfen.Rechtliche Risiken
Die überlieferten Daten nennen 529.376 EUR bzw. 550.000 EUR.
Gerichtliche Bekanntmachung und Akte final verifizieren.Mehrere Erweiterungen und Ausbauten müssen baurechtlich bestätigt werden.
Bauakte und Baulastenverzeichnis prüfen.Eigennutzung ist dokumentiert, der Zustand am Auktionstag kann abweichen.
Aktuellen Besitz- und Übergabestatus klären.Bei der Teilungsversteigerung sind bestehenbleibende Rechte und Verfahrensdetails besonders zu prüfen.
Grundbuch und Verfahrensakte einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Verkehrswert widersprüchlich: Parser 529.376 EUR versus amtliche/primäre Beschreibung 550.000 EUR.
- ZVG-Portal-Hinweis verwendet den Landesparameter sn trotz Gericht und Objekt in Baden-Württemberg; Identität konnte über Aktenzeichen, Adresse und Termin plausibilisiert werden.
- Vollständige Gutachtenunterlagen waren nicht abrufbar; technische Kostenschätzung bleibt indikativ.
- Genehmigungslage von Garage/Büro, Dachgeschossausbau und Erweiterungen ungeklärt.
- Aktueller Besitzstatus zum Auktionstermin ungeklärt.
- Konkrete Bestandsmietangebote für vergleichbare Einfamilienhäuser sind unzureichend; Mietwert benötigt weitere Marktverfeinerung.