Objektbeschreibung
Ca. 68 m² große Eigentumswohnung im I. Obergeschoss mit Balkon und zwei Kellerräumen, eigengenutzt durch einen Miteigentümer.
Lage
Hassel liegt im Norden Gelsenkirchens. Die Umgebung ist durch Mehrfamilienhäuser aus den 1950er-Jahren, Grünflächen, Nahversorgung und eine gute Straßenanbindung geprägt.
Investmentanalyse
Nur mit Sicherheitsabschlag erwägenswert. Die Besitz- und WEG-Risiken verhindern eine aggressive Gebotsstrategie.
Unabhängige Markteinschätzung
Die unabhängige Marktindikation liegt im Ist-Zustand ungefähr bei 100.000 bis 135.000 EUR, mit einer Basisschätzung von 118.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Hassel, Gelsenkirchen 45896 | 78,3 m² | 140.000 € | 1.789 €/m² | 1968 | Link |
| B | Hassel, Gelsenkirchen 45896 | 78 m² | 174.000 € | 2.000 €/m² | — | Link |
| C | Hassel, Gelsenkirchen 45896 | 75 m² | 229.000 € | 3.053 €/m² | 1955 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Bußmannstraße 44, Hassel, Gelsenkirchen 45896 | 60 m² | 429 € | 7,15 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Wiebringhausstraße 40, Gelsenkirchen 45896 | 65 m² | 425 € | 6,54 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Hassel, Gelsenkirchen 45896 | 78,3 m² | 506 € | 6,46 €/m²/Monat | 1968 | Link |
| C | Polsumer Str. 156a, Gelsenkirchen 45896 | 67 m² | 670 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für einen normalen Renovierungsumfang sollte vorsichtig mit etwa 18.000 bis 40.000 EUR gerechnet werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Begonnene Renovierungsarbeiten sind noch nicht abgeschlossen; Umfang und Qualität sind unklar.
Innenbesichtigung, Kostenvoranschläge und Prüfung der Gewerke einholen.Das Badezimmer kann mittelfristig erneuerungsbedürftig sein.
Sanitär- und Leitungsprüfung sowie Kostenschätzung durchführen.Bei dem Gebäude aus dem Jahr 1957 können im Gemeinschaftseigentum größere Maßnahmen anstehen.
WEG-Unterlagen und technische Zustandsberichte prüfen.Rechtliche Risiken
Die Besitzübergabe kann konfliktbehaftet sein, da ein Miteigentümer die Wohnung nutzt.
Besitz- und Räumungssituation mit Gericht und Beteiligten klären.Rückstände, Sonderumlagen oder größere beschlossene Maßnahmen können nicht ausgeschlossen werden.
Verwalterunterlagen, Beschlusssammlung und Jahresabrechnungen einsehen.Belastungen und Versteigerungsbedingungen müssen vor der Gebotsabgabe geprüft werden.
Aktuellen Grundbuchauszug und Versteigerungsbedingungen beim Amtsgericht einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und amtlichem zvg-portal-Wert 93.000 EUR.
- Kein belastbarer Nachweis zur Aufhebung der gesetzlichen Wertgrenzen.
- Miteigentumsanteil, Rücklagen, Hausgeldrückstände und Sonderumlagen nicht vollständig bekannt.
- Innenbesichtigung und vollständige technische Prüfung fehlen.
- Bestehenbleibende Rechte und genaue Versteigerungsbedingungen müssen beim Amtsgericht geprüft werden.