Objektbeschreibung
Leerstehende Eigentumswohnung mit rund 103 m² in Brensbach, verteilt über Erd- und Obergeschoss, mit Keller und Pkw-Stellplatz. Erheblicher technischer und bauphysikalischer Sanierungsbedarf.
Lage
Brensbach ist eine ländliche Gemeinde im Odenwaldkreis. Aktuelle Mietangebote für größere Wohnungen liegen grob zwischen 7,30 und 11,46 EUR/m² nettokalt, abhängig von Modernisierung und Ausstattung.
Investmentanalyse
Nur bei starkem Abschlag und nach technischer sowie rechtlicher Prüfung erwägen. Der Sanierungs- und WEG-Risikoanteil ist hoch.
Unabhängige Markteinschätzung
Mangels belastbarer individueller Verkaufskomparablen ist die Markteinschätzung unsicher. Der lokale Wohnungsindex liegt deutlich über dem Objektwert je m², wird wegen des schlechten Zustands aber nur kontextual verwendet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Brensbach | — | — | 2.296 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Brensbach | 95 m² | 850 € | 8,95 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Brensbach | 96 m² | 1.100 € | 11,46 €/m²/Monat | 1991 | Link |
| B | Brensbach | 100 m² | 730 € | 7,3 €/m²/Monat | 1970 | Link |
Renovierung
Für eine marktgängige Nutzung ist wahrscheinlich mindestens eine umfangreiche technische Sanierung erforderlich. Eine Standardspanne von etwa 85.000 bis 165.000 EUR sollte finanziell eingeplant werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die zentrale Ölheizung ist laut Unterlagen nicht funktionsfähig und technisch veraltet.
Heizungsprüfung und WEG-Beschlüsse zu Reparatur oder Austausch einsehen.Im Kellergeschoss bestehen erhebliche Feuchtigkeitsschäden mit Wassereintritt bei Starkregen.
Feuchteursache und gemeinschaftliche Sanierungsverantwortung fachlich klären.Die Wasserinstallation ist laut Gutachtenszusammenfassung nicht funktionsfähig.
Leitungs- und Dichtigkeitsprüfung vor Gebot veranlassen.Elektroinstallation und energetischer Standard entsprechen voraussichtlich nicht heutigen Anforderungen.
Elektroprüfung und energetische Bestandsaufnahme durchführen.Rechtliche Risiken
Mehrere Schäden können Gemeinschaftseigentum betreffen und zu Sonderumlagen führen.
WEG-Unterlagen und Beschlusssammlung vor dem Termin prüfen.Zwangsversteigerungsvermerk und sondereigentumsbezogene Beschränkungen sind dokumentiert.
Grundbuch und Versteigerungsbedingungen beim Gericht einsehen.Seit dem Ortstermin können sich Zustand und Schadensumfang verändert haben.
Aktuelle Besichtigung und Abgleich mit dem Gutachten durchführen.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen parserseitigem Verkehrswert 529.376 EUR und zvg-portal-/Gutachtenwert 110.000 EUR.
- Zimmerzahl widersprüchlich: amtliche Kurzbeschreibung ab 5 Zimmer, andere Unterlagen 4 Zimmer.
- Aktueller WEG-Hausgeldstand, Rücklagen und mögliche Sonderumlagen nicht verifiziert.
- Bestehenbleibende Rechte und genaue Versteigerungsbedingungen müssen beim Amtsgericht geprüft werden.
- Keine ausreichende Anzahl nicht duplizierter individueller Verkaufskomparablen gefunden.
- Originalfotos des Objekts waren nicht verfügbar.