Objektbeschreibung
Freistehendes Einfamilienhaus aus dem Jahr 1912 mit ca. 87 m² Wohnfläche, Garage und 461 m² Grundstück.
Lage
Das Objekt liegt in Moers-Scherpenberg, einem überwiegend wohngeprägten Stadtgebiet mit lokaler Nahversorgung und guter regionaler Verkehrsanbindung.
Investmentanalyse
Nur bei sorgfältiger Prüfung der Bauakte, des vollständigen Gutachtens, der Belegung und der Rückbaukosten erwägen. Hohe Risiken sprechen gegen ein aggressives Gebot.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebotsvergleiche in Scherpenberg liegen überwiegend deutlich über 1.800 EUR/m², beziehen sich jedoch auf größere oder bessere Objekte. Das Objekt wird wegen Alter, Zustand und Rückbaurisiko deutlich niedriger eingeordnet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Moers-Scherpenberg | 123 m² | 399.000 € | 3.000 €/m² | 1933 | Link |
| A | Moers-Scherpenberg | 150 m² | 429.000 € | 2.860 €/m² | — | Link |
| A | Moers-Scherpenberg | 113,1 m² | 329.000 € | 2.908 €/m² | 1970 | Link |
| B | Scherpenberger Straße 109, Moers-Scherpenberg | 163 m² | 299.000 € | 1.834 €/m² | 1971 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Moers-Scherpenberg | 120 m² | 2.490 € | 20,75 €/m²/Monat | 2025 | Link |
| B | Scherpenberger Straße 112, Moers-Scherpenberg | 80 m² | 720 € | 9 €/m²/Monat | 1904 | Link |
| B | Moers | — | — | 6,96 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario mit erheblichem Modernisierungsbedarf und möglichem Rückbau des rückwärtigen Gebäudes. Kostenbandbreite ist sehr unsicher.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Dokumentierte Wertminderungen und das Baujahr 1912 weisen auf ein hohes technisches Kostenrisiko hin.
Gutachten vollständig prüfen und technische Besichtigung mit Fachleuten durchführen.Für das rückwärtige Gebäude ist keine Genehmigung nachgewiesen; der Rückbau wurde bereits als Bewertungsannahme verwendet.
Bauakte und Genehmigungsfähigkeit schriftlich bei der Stadt Moers klären.Der angenommene Rückbau kann erhebliche Abriss-, Entsorgungs- und Wiederherstellungskosten auslösen.
Vor Gebot verbindliches Rückbau- und Entsorgungsangebot einholen.Rechtliche Risiken
Das rückwärtige Wohngebäude ist laut Bekanntmachung baurechtlich nicht genehmigt.
Schriftliche Auskunft der Bauaufsicht und vollständige Bauakte einholen.Es ist unbekannt, ob Haupt- oder Rückgebäude bewohnt, vermietet oder frei sind.
Belegung, Mietverhältnisse und Räumungslage vor Gebot klären.Das Verfahren dient der Aufhebung der Gemeinschaft; bestehenbleibende Rechte und Bietbedingungen müssen geprüft werden.
Versteigerungsbedingungen und geringstes Gebot beim Gericht vor dem Termin bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständiges 62-seitiges Gutachten konnte nicht maschinell ausgewertet werden; technische Detaildaten bleiben unbestätigt.
- Parser-Konflikt beim Verkehrswert: 529.376 EUR versus 214.000 EUR in der amtlichen Bekanntmachung. 214.000 EUR wurde als primärer amtlicher Wert verwendet.
- Keine verifizierten Originalfotos verfügbar.
- Aktuelle Belegung, Mietverhältnisse und Räumungslage unbekannt.
- Baurechtliche Genehmigung und konkrete Rückbaupflicht des rückwärtigen Gebäudes müssen bei der Stadt Moers geprüft werden.
- Konkrete Mietangebote für vergleichbare Einfamilienhäuser sind unzureichend; Mietwert und Rendite bleiben unsicher.