Objektbeschreibung
Ca. 116 m² große 3-Zimmerwohnung im 1. Obergeschoss eines denkmalgeschützten Altbaus in zentraler Lage.
Lage
Zentrale Baden-Badener Innenstadtlage in geschlossener Blockrandbebauung mit Wohn- und Geschäftsnutzung.
Investmentanalyse
CONSIDER: nur bei Gebot innerhalb der unabhängigen Preisgrenzen und nach Klärung der Besitz-, WEG- und Denkmalschutzrisiken.
Unabhängige Markteinschätzung
Indikative as-is Marktspanne 490.000–595.000 EUR, Basis 540.000 EUR; aus aktuellen Angebotsvergleichen abgeleitet.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Innenstadt, Baden-Baden | 105 m² | 598.000 € | 5.695 €/m² | — | Link |
| A | Innenstadt, Baden-Baden | 94,2 m² | 425.000 € | 4.513 €/m² | 1907 | Link |
| B | Innenstadt, Baden-Baden | 101 m² | 395.000 € | 3.911 €/m² | — | Link |
| B | Lichtental, Baden-Baden | 108,2 m² | 375.000 € | 3.929 €/m² | — | Link |
| B | Lichtental, Baden-Baden | 117 m² | 509.000 € | 4.350 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Innenstadt, Baden-Baden | 117,63 m² | 1.699 € | 14,44 €/m²/Monat | 2023 | Link |
| B | Weststadt, Baden-Baden | 99,28 m² | 1.340 € | 13,5 €/m²/Monat | 2018 | Link |
| A | Weststadt, Baden-Baden | 110 m² | 1.100 € | 10 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Szenario minimal, Basis etwa 15.000 EUR; höhere Szenarien wegen nicht besichtigter Bereiche nicht ausgeschlossen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die Ist-Aufteilung stimmt teilweise nicht mit den Planunterlagen überein.
Bestandsaufmaß und Teilungserklärung prüfen.Dach und Speicherraum Nr. 5 konnten nicht besichtigt werden.
Vor Gebot besichtigen und WEG-Unterlagen prüfen.Im denkmalgeschützten Gebäude ist kein Aufzug vorhanden.
Dauerhaften Markt- und Vermietungsabschlag berücksichtigen.Umbauten können genehmigungspflichtig und kostenintensiver sein.
Denkmalschutzbehörde und bestehende Genehmigungen prüfen.Rechtliche Risiken
Eigennutzung ist nur zum Bewertungsstichtag dokumentiert.
Besitz- und Räumungslage vor Gebot klären.Umfang und Pflichten des Sondernutzungsrechts sind nicht vollständig belegt.
Teilungserklärung und Grundbuchauszug prüfen.Keine geplante Sonderumlage zum Stichtag, aber keine aktuellen WEG-Unterlagen verfügbar.
WEG-Unterlagen vor Gebot vollständig einsehen.Vor dem Gebot verifizieren
- Aktueller Verkehrswertkonflikt: Parser 529.376 EUR versus fallbezogene Bekanntmachung 432.000 EUR.
- Auktionszeitkonflikt: Parser 09:00 versus veröffentlichte Terminszeit 10:00.
- Aktuelle Besitz-, Räumungs- und Übergabesituation nicht belegt.
- Hausgeld, Rücklage, WEG-Protokolle und Sonderumlagen nicht belegt.
- Dach und Speicherraum Nr. 5 nicht besichtigt.
- Teilungserklärung, Grundbuch und genaue Zuordnung des Terrassen-Sondernutzungsrechts nicht vorliegend.