Objektbeschreibung
Ca. 125 m² große Eigentumswohnung über Erd-, Ober- und Dachgeschoss mit Keller, Garage, Carport und Sondernutzungsfläche.
Lage
Müllekoven ist ein dörflich geprägter Troisdorfer Stadtteil mit Nähe zu Rhein, Siegauen, Bonn und Troisdorf. Die Lage wird als ruhige Wohnlage mit zufriedenstellender Verkehrsanbindung beschrieben.
Investmentanalyse
CONSIDER für Eigennutzer oder erfahrene Käufer. Gebote sollten wegen technischer und rechtlicher Unsicherheiten deutlich unter der unabhängigen As-is-Marktspanne bleiben.
Unabhängige Markteinschätzung
Aktuelle regionale Angebote für vergleichbare Wohnungen liegen grob bei 4.080 bis 4.300 EUR/m², überwiegend bei modernisiertem Zustand. Für das Bewertungsobjekt wird eine unabhängige As-is-Marktspanne von 410.000 bis 495.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Troisdorf-Müllekoven | 81,8 m² | 349.000 € | 4.267,73 €/m² | 1954 | Link |
| A | Troisdorf-Müllekoven | 90,4 m² | 369.000 € | 4.081,86 €/m² | 1954 | Link |
| B | Troisdorf-Rotter See | 102 m² | 439.000 € | 4.303,92 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Troisdorf-Zentrum | 125 m² | 1.480 € | 11,84 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Troisdorf | 115 m² | 1.500 € | 13,04 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Troisdorf | 125 m² | 1.900 € | 15,2 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Troisdorf-Müllekoven | 89 m² | 1.450 € | 16,29 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Minimaler Instandsetzungsbedarf erscheint plausibel; wegen der alten Heizung und ungeklärter Bauteile sollte ein Standard- bis Worst-Case-Budget eingeplant werden.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Die zentrale Gasheizung stammt aus dem Jahr 1994 und kann kurzfristig investitionsrelevant werden.
Fachtechnische Prüfung und verbindliches Austauschangebot einholen.Mehrere Türen, Bodenflächen und Anstriche benötigen voraussichtlich Nacharbeit.
Bauteilprüfung und Kostenangebot für Innenausbau einholen.Für Dach, Elektro, Leitungen und die genaue Baukonstruktion liegen keine ausreichenden belastbaren Informationen vor.
Technische Due-Diligence und Einsicht in alle Bauunterlagen durchführen.Rechtliche Risiken
Die Quellen widersprechen sich hinsichtlich Eigennutzung beziehungsweise Vermietung.
Besitz-, Miet- und Räumungslage beim Vollstreckungsgericht prüfen.Bei nur zwei Einheiten und fehlendem Verwalter bestehen erhöhte Abstimmungs- und Instandhaltungsrisiken.
WEG-Unterlagen und Zuständigkeiten vor Gebot prüfen.Die Außenfläche ist nach derzeitiger Evidenz ein Sondernutzungsrecht und keine eigene Grundstücksparzelle.
Grundbuch und Teilungserklärung rechtlich prüfen.Zwischen Parserfeld und amtlichen Quellen besteht eine erhebliche Abweichung.
Amtliche Bekanntmachung und Gutachten unmittelbar vor dem Termin verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Amtlicher Verkehrswert 430.000 EUR versus Parserfeld 529.376 EUR.
- Zimmerzahl in den Quellen nicht einheitlich.
- Eigennutzung versus Vermietung nicht abschließend geklärt.
- Baujahr und vollständige Modernisierungshistorie unbekannt.
- WEG-Verwaltung, Rücklagen und Kostenverteilung nicht belegt.
- Technischer Zustand von Dach, Elektro, Leitungen und Außenbauteilen nicht ausreichend verifiziert.
- Keine belastbare konkrete frühere Versteigerungszahl dokumentiert.