Objektbeschreibung
Zweigeteiltes Mehrfamilienhaus aus ca. 1971 mit 18 Wohnungen, 2 Garagen und 14 Außenstellplätzen.
Lage
Meerbusch-Strümp ist ein wohngeprägter Stadtteil im Rhein-Kreis Neuss mit guter regionaler Verkehrsanbindung.
Investmentanalyse
Nur mit erheblichem Risiko und nach Prüfung der Genehmigungen, Mietverhältnisse, Flächen und Bausubstanz empfehlenswert.
Unabhängige Markteinschätzung
Vorläufige unabhängige Marktspanne 1,90 bis 2,85 Mio. EUR; geringe Sicherheit wegen fehlender Flächen- und Mietdaten.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Meerbusch-Strümp | 92 m² | 275.000 € | 2.989 €/m² | — | Link |
| B | Meerbusch-Strümp | 204 m² | 539.000 € | 2.642 €/m² | — | Link |
| C | Meerbusch-Ossum-Bösinghoven | 151 m² | 495.000 € | 3.278 €/m² | — | Link |
| C | Meerbusch-Strümp | 310 m² | 559.000 € | 1.803 €/m² | 1968 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Meerbusch-Strümp, Josef-Kohtes-Straße | 97,2 m² | 1.088 € | 11,19 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Meerbusch-Strümp, Josef-Kohtes-Straße | 71,7 m² | 802 € | 11,19 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Vorläufige Sanierungsspanne 180.000 bis 1.400.000 EUR; bei größerem technischem oder rechtlichem Problemfall deutlich höher möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Laut Bekanntmachung sind nur 16 von 18 Wohnungen baurechtlich genehmigt.
Genehmigungsunterlagen und mögliche Legalisierungs- oder Rückbaupflichten prüfen.Das Baujahr 1971 erhöht das Risiko für veraltete Bauteile und Haustechnik.
Technische Due-Diligence einschließlich Schadstoff- und Brandschutzprüfung beauftragen.Belastbare Wohn- und Nutzflächen liegen nicht vor.
Flächenaufstellung und Grundrisse mit dem Gutachten und der Realität abgleichen.Rechtliche Risiken
Zwei der 18 Wohnungen besitzen laut Beschreibung keine baurechtliche Genehmigung.
Bauordnungsrechtliche Folgen, Nachgenehmigung und Rückbaupflichten prüfen.Es fehlen Angaben zu Mietern, Mieten, Rückständen und Besitzrechten.
Vollständige Miet- und Besitzunterlagen vor der Versteigerung prüfen.Die Wertgrenzen sind laut Eingangsdaten nicht weggefallen.
Aktuelle Terminsbestimmung und gerichtliche Hinweise prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche fehlen.
- Belegung, Mieterliste, Mietrückstände und Besitzverhältnisse fehlen.
- Genehmigungsstatus der 18 Wohnungen muss anhand der Bauakte geprüft werden.
- Technischer Zustand, Energiezustand, Schadstoffe und Brandschutz sind nicht abschließend bekannt.
- Widersprüchliche Verkehrswertangaben im Eingangsdatenbestand müssen anhand des Originalgutachtens geklärt werden.
- Konkrete aktuelle Verkaufskomparables für vergleichbare Mehrfamilienhäuser in Strümp sind weiterhin begrenzt.