Objektbeschreibung
Freistehendes, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen, zwei Anbauten und Carport. Erheblicher Sanierungs- und Rechtsklärungsbedarf.
Lage
Das Objekt liegt in Gelsenkirchen-Bismarck, 45889, einem überwiegend wohnwirtschaftlich geprägten Stadtteil des Ruhrgebiets.
Investmentanalyse
Nur für erfahrene Sanierungsinvestoren mit ausreichender Liquiditätsreserve. Vor Gebot müssen Bauakte, Grundbuch, Wohnungsrechte und alle nicht besichtigten Bereiche geprüft werden.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote in Bismarck zeigen eine breite Spanne. Wegen des Zustands wird der As-is-Marktwert nur mit niedriger Sicherheit auf etwa 150.000 bis 240.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| C | Gelsenkirchen-Bismarck | 230 m² | 425.000 € | 1.848 €/m² | 1963 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Bismarck | 420 m² | 419.000 € | 998 €/m² | 1900 | Link |
| A | Gelsenkirchen-Bismarck | 486 m² | 390.000 € | 802 €/m² | 1925 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Bismarck | 739 m² | 599.000 € | 811 €/m² | 1950 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Gelsenkirchen-Bismarck | 61 m² | 549 € | 9 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Gelsenkirchen-Bismarck | 61 m² | 340 € | 5,57 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Gelsenkirchen-Bismarck | 60 m² | 370 € | 6,17 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Realistisch ist mindestens ein umfangreiches Standardszenario; bei verdeckten Schäden und Genehmigungsproblemen sind deutlich höhere Kosten möglich.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Das Gebäude weist Schäden und einen erheblichen Instandhaltungsbedarf auf.
Technische Vollprüfung und belastbare Sanierungsangebote einholen.Elektro-, Heizungs- und Warmwasseranlagen müssen umfassend geprüft werden.
Fachfirmenprüfung einschließlich Brandschutz und Leitungszustand.Zwei Einheiten sind hinsichtlich Zustand und Kosten nicht verlässlich bewertbar.
Vor Gebot Zugang und Innenbesichtigung sichern.Bei Altbau und Anbauten bestehen erhöhte Risiken für Dach, Abdichtung und Feuchtigkeit.
Dach- und Feuchteprüfung mit Bauteilöffnungen durchführen.Rechtliche Risiken
Mindestens zwei Einheiten waren bauordnungsrechtlich nicht nutzbar.
Bauakte und Genehmigungslage vor Gebot klären.Die Erdgeschosswohnungen sind durch entgeltliche Wohnungsrechte belastet.
Rechte und Rang im Grundbuch vor Gebot rechtlich prüfen.Es bestehen beziehungsweise bestanden bauordnungsrechtliche Maßnahmen.
Aktuellen Status und offene Pflichten schriftlich bestätigen lassen.Die Belegung und rechtliche Nutzung der Wohnungen ist nicht vollständig dokumentiert.
Verträge, Zahlungsstände und Besitzverhältnisse prüfen.Vor dem Gebot verifizieren
- Widerspruch zwischen Parser-Verkehrswert 529.376 EUR und den primären/sekundären Quellen mit 180.000 EUR.
- Exakte Wohnflächen je Wohnung, Nutzflächen und Zimmerzahl fehlen im gelieferten Kontext.
- Vollständige Innenbesichtigung der Obergeschoss- und Dachgeschosswohnungen fehlt.
- Aktueller Status der Nutzungsuntersagungen und Genehmigungsfähigkeit muss bei der Bauaufsicht geprüft werden.
- Inhalt, Rang, Laufzeit und Ablösung der Wohnungsrechte müssen im Grundbuch und in den Verträgen geprüft werden.
- Grundstücksfläche und Flurstücksdaten müssen anhand des vollständigen Gutachtens beziehungsweise Grundbuchs bestätigt werden.
- Aktuelle Mietverträge, Mietrückstände und Besitzverhältnisse sind nicht vollständig bekannt.