Objektbeschreibung
Leerstehende 3-Zimmer-Doppelhaushälfte mit ca. 89 m² Wohnfläche, Garten-Sondernutzungsrecht, Keller, Schuppen und Carport.
Lage
Wellesweiler ist ein Stadtteil von Neunkirchen mit regionaler Bahn- und Straßenanbindung. Die Vergleichsinserate bestätigen einen lokalen Wohnungsmarkt mit eher niedrigem bis mittlerem Preisniveau.
Investmentanalyse
Nur bei einem deutlich risikoadäquaten Gebot und nach technischer, bauordnungsrechtlicher und WEG-rechtlicher Prüfung erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige Verkaufskomparables in Wellesweiler liegen für bessere Wohnungen ungefähr bei 1.160 bis 1.250 EUR/m². Der risikobereinigte As-is-Wert wird darunter angesetzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Neunkirchen-Wellesweiler | 99 m² | 115.000 € | 1.162 €/m² | 1965 | Link |
| A | Neunkirchen-Wellesweiler | 100 m² | 125.000 € | 1.250 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Neunkirchen-Wellesweiler | 82 m² | 850 € | 10,37 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinliches Standardszenario etwa 65.000 bis 135.000 EUR; ein Worst Case mit Dach-, Abdichtungs- und Genehmigungsproblemen kann deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Kellergeschoss bestehen festgestellte Feuchtigkeitsschäden mit möglichem Abdichtungs- und Sanierungsbedarf.
Feuchtemessung und Prüfung der Außen- und Innenabdichtung durch Sachverständige.Die Dacheindeckung ist vermoost; verdeckte Schäden können nicht ausgeschlossen werden.
Dach vollständig durch Dachdecker prüfen lassen.Die vorhandene Ölheizung ist defekt; Reparatur oder Ersatz ist einzuplanen.
Heizungsprüfung und Angebote für Reparatur sowie neue Anlage einholen.Der Ist-Zustand weicht laut Gutachten offensichtlich von der Genehmigung aus 1988 ab.
Bauordnungsrechtliche Prüfung und Abgleich mit der Bauakte.Rechtliche Risiken
Gegenstand ist ein 1/3-Miteigentumsanteil mit Sondereigentum und Sondernutzungsrecht.
Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Grundbuch vor Gebot prüfen.Der Carport ist offenbar nicht genehmigt und wurde wertmäßig nicht berücksichtigt.
Genehmigungsstatus und Rückbau- beziehungsweise Nachgenehmigungsrisiko klären.Die Quellen nennen Zum Kissel 1 beziehungsweise Zum Kissel 2.
Hausnummer anhand der Originalbekanntmachung und vor Ort bestätigen.Vor dem Gebot verifizieren
- Original appraisal pages were not individually cited, so detailed page-level evidence remains unavailable.
- Exact parcel area, housegeld, reserves, non-recoverable costs and encumbrances are unknown.
- Current rental evidence is insufficient for a high-confidence rent estimate.
- The parser-provided Verkehrswert of 529,376 EUR conflicts with the matched official value of 113,000 EUR.
- Address conflict between Zum Kissel 1 and Zum Kissel 2 requires confirmation before bidding.