Objektbeschreibung
Freistehendes, voll unterkellertes Einfamilienhaus von 1971 auf 727 m² Grundstück mit Doppelgarage, Balkon und gemischter Eigennutzung/Vermietung.
Lage
Rohrbach ist ein Stadtteil von Sankt Ingbert mit Bahnanschluss, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und guter Autobahnanbindung. Die konkrete Mikrolage wird als Wohnlage beschrieben.
Investmentanalyse
Nur mit technischer und rechtlicher Due Diligence interessant. Ein Zuschlag oberhalb von etwa 345.000 EUR erscheint angesichts der Risiken nicht attraktiv.
Unabhängige Markteinschätzung
Individuelle Angebotsvergleiche in Rohrbach und Sankt Ingbert liegen grob zwischen etwa 780 und 1.490 EUR/m² für größere, unterschiedlich ausgestattete Häuser. Daraus ergibt sich für das Objekt ein unabhängiger As-is-Korridor von etwa 350.000 bis 450.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | St. Ingbert | 240 m² | 339.000 € | 1.413 €/m² | 1972 | Link |
| A | Rohrbach, Sankt Ingbert | 225 m² | 335.000 € | 1.489 €/m² | — | Link |
| A | Rohrbach, Sankt Ingbert | 270 m² | 349.000 € | 1.293 €/m² | — | Link |
| B | Spieser Straße 18, Rohrbach, Sankt Ingbert | 280 m² | 219.000 € | 782 €/m² | — | Link |
| B | Oberwürzbach, Sankt Ingbert | 230 m² | 339.000 € | 1.474 €/m² | — | Link |
| C | Rohrbach, Sankt Ingbert | 115 m² | 330.000 € | 2.870 €/m² | 1947 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rohrbach, Sankt Ingbert | 90 m² | 750 € | 8,33 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Rohrbach, Sankt Ingbert | 80 m² | 720 € | 9 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich standardmäßiger Sanierungsbedarf mit Schwerpunkt Kellerabdichtung, Schimmelbeseitigung, Garage und Innenausbau; realistische Basisannahme etwa 110.000 EUR.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Im Kellergeschoss wurden Feuchte- und Schimmelschäden festgestellt.
Bausachverständige Untersuchung einschließlich Abdichtungs- und Entwässerungsprüfung.Die Garage weist eine verwitterte Attika und schadhafte Bereiche auf.
Dach- und Fassadenprüfung sowie Kostenschätzung veranlassen.Ein Teil der angegebenen Wohnfläche liegt im Keller; einzelne Räume sind gefangen und eingeschränkt zugänglich.
Bauakte und genehmigte Wohnflächen durch Architekt oder Bauamt prüfen.Rechtliche Risiken
Die Versteigerung erfolgt zur Aufhebung der Gemeinschaft; Wertgrenzen gelten.
Versteigerungsbedingungen, Grundbuch und bestehenbleibende Rechte prüfen.Ein Wohnraum im Keller war vermietet, aber Mietvertrag und Konditionen liegen nicht vor.
Mietvertrag, Zahlungen, Kaution und tatsächliche Nutzung prüfen.Der Parser nennt 529.376 EUR, die Quellen nennen 460.000 EUR.
Gerichtliche Bekanntmachung und aktuelle Terminsdaten erneut verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Parser officialVerkehrswert 529376 EUR conflicts with source value 460000 EUR.
- Auction time field from parser context contained 07:30, while court/source records state 08:30; 08:30 used.
- Exact current tenancy terms, rent, deposit and tenant status are unknown.
- Legal approval of basement living areas and exact approved living area are unknown.
- No full valuation report was available.
- Concrete rental listings for a whole comparable house remain insufficient.
- Current condition beyond the supplied description and the three original images requires on-site verification.