Objektbeschreibung
Erbbaurecht mit sechs Wohnungen, großer Gewerbeeinheit und Stellplatzhof; Verkehrswert 979.000 EUR.
Lage
Das Objekt liegt in Schalke, einem innerstädtischen Gelsenkirchener Stadtteil mit urbaner Infrastruktur und guter Verkehrsanbindung; die Mikrolage ist durch den hohen Gewerbeanteil gesondert zu bewerten.
Investmentanalyse
Nur bei konsequenter Prüfung von Erbbaurechtsvertrag, Mietverträgen, bestehenbleibenden Rechten und Sanierungskosten erwägen. Gebotslimit maximal 590.000 EUR; oberhalb von 650.000 EUR nicht kaufen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Angebote in Schalke/Gelsenkirchen zeigen grob 900 bis 1.225 EUR je m² Wohnfläche. Wegen Erbbaurecht, Gewerberisiko und Zustand liegt der abgeleitete As-is-Marktwert bei etwa 620.000 bis 900.000 EUR.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Schalke, 45881 Gelsenkirchen | 433,37 m² | 490.000 € | 968 €/m² | 1953 | Link |
| A | Schalke, 45881 Gelsenkirchen | 419,64 m² | 499.000 € | 1.189 €/m² | — | Link |
| A | Schalke, 45881 Gelsenkirchen | 498 m² | 449.000 € | 902 €/m² | — | Link |
| B | 45881 Gelsenkirchen | 603,54 m² | 740.000 € | 1.226 €/m² | 1955 | Link |
| B | Gelsenkirchen-Horst, 45899 | 461 m² | 500.000 € | 1.085 €/m² | 1959 | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Rheinische Straße 70, Schalke, 45881 Gelsenkirchen | 80 m² | 580 € | 7,25 €/m²/Monat | 1926 | Link |
| A | Bismarckstraße 75, Schalke, 45881 Gelsenkirchen | 73 m² | 590 € | 8,08 €/m²/Monat | — | Link |
| A | Möntingstraße 17, Schalke, 45881 Gelsenkirchen | 76,11 m² | 520 € | 6,83 €/m²/Monat | 1950 | Link |
| B | Schalke, 45881 Gelsenkirchen | 96 m² | 768 € | 8 €/m²/Monat | 1973 | Link |
Renovierung
Für eine standardmäßige Instandsetzung werden etwa 280.000 bis 600.000 EUR angesetzt; verdeckte Schäden können den Aufwand deutlich erhöhen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Fassade und Außentüren weisen dokumentierte Schäden und starke Verwitterung auf.
Fachtechnische Untersuchung und belastbare Sanierungsangebote einholen.Die Dachterrasse weist Verwerfungen und Abplatzungen auf; Vegetation kann Feuchtigkeitsschäden verursacht haben.
Abdichtung und Tragkonstruktion fachgerecht untersuchen lassen.Mehrere ältere Gasgeräte und fehlende Energieunterlagen erhöhen Investitions- und Compliance-Risiken.
Heizungs- und Energieaudit sowie GEG-Prüfung durchführen.Mindestens eine Wohnung war nicht zugänglich; der Innenzustand ist daher nicht vollständig verifiziert.
Vollständige Besichtigung und Bauteilöffnungen vor Gebot durchführen.Rechtliche Risiken
Nicht das Grundstück, sondern ein Erbbaurecht wird erworben; Erbbauzins und Zustimmungsvorbehalte beeinflussen den Wert.
Vertrag, Grundbuch und Zustimmungsvoraussetzungen durch Fachanwalt prüfen lassen.Mieteinnahmen und Vertragsbedingungen sind für Wohnungen und Gewerbe nicht vollständig geprüft.
Mietverträge und Zahlungsnachweise vollständig auswerten.Mehrere Rechte in Abteilung II können nach dem Zuschlag bestehen bleiben und die Wirtschaftlichkeit beeinflussen.
Geringstes Gebot und Rangfolge vor dem Termin verbindlich klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Vollständige Flurstücks- und Erbbaurechtsdaten fehlen.
- Mietverträge, Mietrückstände und tatsächliche Belegung müssen vollständig geprüft werden.
- Innenzustand mindestens einer Einheit war nicht verifiziert.
- Gewerbemietwert und langfristige Nutzbarkeit der Gewerbeeinheit benötigen eine separate Prüfung.
- Parserangabe 529.376 EUR steht im Konflikt mit den amtlichen und sekundären ZVG-Angaben von 979.000 EUR.