Objektbeschreibung
Zweiseitig angebautes Wohn- und Geschäftshaus mit drei Wohnungen, zwei Gewerbeeinheiten, Hinterhaus und drei Garagen auf ca. 1.072 m² Grundstück.
Lage
Zentrale Marktplatzlage in Herzberg am Harz; konkrete Mikrolage- und Gewerbefrequenzdaten wurden nicht unabhängig erhoben.
Investmentanalyse
Nur als spekulatives Sanierungsprojekt bei deutlich unter 220.000 EUR und nach umfassender Due Diligence erwägen.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige regionale Angebotsvergleiche deuten auf einen bereinigten As-is-Marktwert von etwa 250.000 bis 420.000 EUR; die Vergleichbarkeit ist wegen Zustand und Mischnutzung eingeschränkt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herzberg am Harz | 355 m² | 269.500 € | 759 €/m² | — | Link |
| A | Herzberg am Harz | 285 m² | 239.000 € | 839 €/m² | 1900 | Link |
| B | Herzberg am Harz | 328 m² | 319.500 € | 974 €/m² | — | Link |
| C | Herzberg am Harz | 379 m² | 399.000 € | 1.053 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| A | Herzberg am Harz, Duderstädter Straße | 73,36 m² | 500 € | 6,82 €/m²/Monat | 1990 | Link |
| B | Herzberg am Harz | 63 m² | 490 € | 7,78 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Herzberg am Harz | 96 m² | 775 € | 8,07 €/m²/Monat | — | Link |
| C | Herzberg am Harz, Ortsteil Scharzfeld | 72 m² | 370 € | 5,14 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Wahrscheinlich umfangreiche Sanierung; Standardfall grob 280.000 bis 560.000 EUR, mit erheblicher Unsicherheit wegen Denkmalschutz und nicht vollständig besichtigter Bereiche.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Am Altbau bestehen sichtbare Schäden und energetische Defizite an Dach und Außenhülle.
Bauschadengutachten mit Bauteilöffnungen beauftragen.Das Hinterhaus weist Feuchteschäden auf und wurde nicht vollständig besichtigt.
Vollständige Innenbesichtigung und Feuchtemessung durchführen.Installationen sind teilweise überaltert; der technische Zustand der Zentralheizung ist unklar.
Technische Prüfung und Kostenangebot für Erneuerung einholen.Rechtliche Risiken
Das Vorderhaus ist denkmalgeschützt; Maßnahmen können zusätzliche Genehmigungen und Kosten verursachen.
Schutzumfang und Genehmigungspflichten behördlich klären.Angaben zu Mietvertrag, Leerstand und tatsächlichen Zahlungen sind widersprüchlich beziehungsweise ungeklärt.
Mietunterlagen und Zahlungsnachweise vollständig prüfen lassen.Für den Verkehrswert liegen zwei unterschiedliche Beträge vor.
Gerichtliche Originalbekanntmachung und Geschäftsstelle verifizieren.Vor dem Gebot verifizieren
- Verkehrswertkonflikt: 361.695 EUR im ZVG-Portal versus 529.376 EUR im Parserfeld.
- Originales Verkehrswertgutachten war nicht verfügbar.
- Tatsächliche Mietverhältnisse, Mietzahlungen und Rückstände sind nicht verifiziert.
- Denkmalrechtliche Auflagen und Förderfähigkeit sind nicht geprüft.
- Teile des Hinterhauses waren nicht zugänglich.
- Genaue Flächenaufteilung und Nutzbarkeit der Nebenflächen sind nicht vollständig belegt.
- Konkrete Gewerbemietvergleiche für Herzberg am Harz sind unzureichend; Marktmiete bleibt mit niedriger Konfidenz.