Objektbeschreibung
Viergeschossiges, voll unterkellertes Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und vermutlich sechs Wohnungen auf 272 m² Grundstück.
Lage
Hagen, 58097, Stadtteilbereich Eckesey/Altenhagen. Mikrolage und Umfeld wurden nicht vertieft geprüft.
Investmentanalyse
Nur als Hochrisiko-Investment mit striktem Gebotslimit und vorheriger technischer sowie rechtlicher Prüfung betrachten.
Unabhängige Markteinschätzung
Unabhängige aktuelle Vergleichsangebote in Hagen liegen überwiegend deutlich über dem gerichtlichen Wert, beziehen sich jedoch meist auf bessere oder modernisierte Zustände. Der As-is-Marktwert wird deshalb nur mit geringer Sicherheit auf 300.000 bis 500.000 EUR geschätzt.
Marktvergleich · Verkauf
| Tier | Objekt | Fläche | Angebot | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hagen, 58097 | 291 m² | 590.000 € | 2.027 €/m² | — | Link |
| B | Hagen, 58097 | 591 m² | 750.000 € | 1.269 €/m² | — | Link |
| B | Hagen, 58097 | 655 m² | 880.000 € | 1.343,5 €/m² | 1958 | Link |
| B | Hagen-Hohenlimburg, 58119 | 246 m² | 225.000 € | 914,6 €/m² | — | Link |
| B | Hagen-Hohenlimburg, 58119 | 325 m² | 289.000 € | 889,2 €/m² | — | Link |
Marktvergleich · Miete
| Tier | Objekt | Fläche | Miete/Monat | €/m² | Baujahr | Quelle |
|---|---|---|---|---|---|---|
| B | Hagen-Altenhagen, 58097 | 66,3 m² | 564 € | 8,5 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hagen-Altenhagen, 58097 | 65 m² | 529 € | 8,14 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hagen-Altenhagen, 58097 | 58 m² | 490 € | 8,45 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hagen-Altenhagen, 58097 | 68 m² | 445 € | 6,54 €/m²/Monat | — | Link |
| B | Hagen-Altenhagen, 58097 | 56 m² | 366 € | 6,54 €/m²/Monat | — | Link |
Renovierung
Für eine Standardinstandsetzung werden grob 250.000 bis 500.000 EUR angenommen; bei umfassender Sanierung kann der Betrag deutlich höher liegen.
Gebotsstrategie
Baurisiken
Amtlich dokumentierte Baumängel und Bauschäden erhöhen den Sanierungsbedarf erheblich.
Vollständiges Gutachten und unabhängige Innenbesichtigung beauftragen.Der Zustand der Haustechnik, Wohnungen, Keller- und Dachbereiche ist unbekannt.
Vor Gebot unabhängige technische Vollprüfung mit Innenzugang durchführen.Das Grundstück ist im Altlastenverdachtsflächenkataster eingetragen; konkrete Bodenbelastung wurde nicht untersucht.
Katasterauszug und Anforderungen der Umweltbehörde vor Gebot prüfen.Ausbau des Dachgeschosses und tatsächliche Wohnungsanzahl sind nicht abschließend belegt.
Bauakte, Genehmigungen und Brandschutzunterlagen prüfen.Rechtliche Risiken
Bestehenbleibende Rechte und das geringste Gebot sind vor der Versteigerung zu prüfen.
Grundbuchauszug und geringstes Gebot beim Gericht anfordern.Leerstand, Mietverhältnisse und tatsächliche Nutzung sind öffentlich nicht hinreichend belegt.
Mietverträge, Mieterkonten und Besitzverhältnisse prüfen.Im Termin kann eine Sicherheitsleistung von regelmäßig 10 % des Verkehrswerts verlangt werden; Barzahlung ist nicht zulässig.
Zulässige Sicherheitsform rechtzeitig mit dem Gericht klären.Vor dem Gebot verifizieren
- Konflikt zwischen Parserwert 529.376 EUR und amtlichem Verkehrswert 194.000 EUR; amtlicher Wert verwendet.
- Wohnfläche und Nutzfläche nicht sicher belegt.
- Baujahr und Renovierungsjahr nicht belegt.
- Innenbesichtigung fehlt.
- Mietstatus, Mietverträge und aktuelle Nettokaltmieten unbekannt.
- Vollständiger Gutachtentext und Anlagen müssen vor Gebot geprüft werden.
- Altlastenverdacht ist registriert, konkrete Bodenbelastung aber nicht untersucht.
- Genehmigungsstatus des Dachgeschossausbaus und tatsächliche Wohnungsanzahl unklar.
- Konkrete Markt- und Mietvergleichbarkeit bleibt wegen unbekannter Objektfläche und Zustand eingeschränkt.